Siết tín dụng bất động sản là sự lựa chọn an toàn cho kinh tế vĩ mô

10:33 08/09/2022
Thông điệp mạnh mẽ của Ngân hàng Nhà nước đối với tín dụng bất động sản dấy lên những lo ngại cho không ít nhà đầu tư. Tuy nhiên, dưới con mắt của các nhà phân tích tài chính - chứng khoán, điều này là sự lựa chọn an toàn cho nền kinh tế vĩ mô, nhằm kiểm soát lạm phát trong bối cảnh kinh tế thế giới, trong nước có nhiều biến động.

Phóng viên Tạp chí Xây dựng đã có cuộc trao đổi với ông Bùi Tiến Đức - Trưởng bộ phận Nghiên cứu phân tích đầu tư Công ty Hoạch định đầu tư và quản lý gia sản tại Việt Nam (FIDT) về vấn đề này.

- Phóng viên: Hiện tại Ngân hàng nhà nước (NHNN) vẫn chưa nới room tín dụng và có định hướng siết chặt dòng vốn vào thị trường BĐS. Theo ông, điều này sẽ tác động thế nào lên thị trường bất động sản (BĐS) trong thời gian tới? 

 
  Ông Bùi Tiến Đức - Trưởng bộ phận Nghiên cứu
phân tích đầu tư Công ty Hoạch định đầu tư
và quản lý gia sản tại Việt Nam (FIDT).

 Ông Bùi Tiến Đức: Nhà đầu tư có thể bị lầm tưởng về việc siết room tín dụng cho BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung. Tổng dư nợ của nền kinh tế Việt Nam năm 2021 khoảng 10,5 triệu tỷ đồng. Năm 2022, NHNN đặt mục tiêu cho mức tăng trưởng room tín dụng là 14%, tức là sẽ có khoảng 1,5 triệu tỷ đồng được bơm vào nền kinh tế trong năm 2022, đó vẫn là con số tương đối lớn so với con số tăng trưởng GDP dự kiến năm 2022 của Việt Nam là 8%.

Bản chất nền kinh tế Việt Nam là một nền kinh tế “nghiện vốn”, dễ tạo ra “bong bóng tài sản”, chưa kể bối cảnh vĩ mô như FED tăng lãi suất làm đồng USD mạnh lên, những vấn đề về lạm phát, đứt gãy chuỗi cung ứng bởi những biến động địa chính trị cũng là bài toán thách thức đối với Việt Nam.

Hiện nay các thặng dư về thương mại, dự trữ ngoại hối tăng và thặng dư về ngân sách đang giúp tạo ra nhiều dư địa cho chính sách tài khóa lẫn tiền tệ để ổn định vĩ mô trong nước mà vẫn duy trì tăng trưởng. Tuy nhiên, những bài học về lạm phát những năm 2011-2012 trên 20% tạo ra những khó khăn và bất ổn định cho nền kinh tế vẫn còn hiện hữu.

Vì vậy, hiện tại NHNN đang lựa chọn biện pháp an toàn là kiềm chế lạm phát. Một trong các giải pháp đó đang được áp dụng là kiểm soát room tín dụng ra nền kinh tế. Room tín dụng trong 8 tháng đầu năm 2022 đã tăng trưởng hơn 9% và còn lại hơn 4% theo kế hoạch năm, là mức tăng trưởng khá nhanh nếu so sánh với các năm trước đó. Vì thế góc nhìn ở đây không phải siết room tín dụng, mà là kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng thì hợp lý hơn.

Trong đó, tính tới tháng 8, tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực BĐS đã tăng tới hơn 14% so với đầu năm. Tức là tốc độ tăng đang cao hơn so với trung bình của cả nền kinh tế. Đó là chưa kể đến nguồn vốn mà các DN BĐS huy động được từ thị trường trái phiếu cũng đã tăng rất nóng trong 2 năm vừa qua trước sự kiện trái phiếu Tân Hoàng Minh.

 Tăng trưởng tín dụng từ đầu năm 2022. FIDT tổng hợp từ nguồn NHNN.

Tôi cho rằng đó cũng là những lo ngại của NHNN và vì thế NHNN đưa ra những thông điệp rất mạnh mẽ về việc định hướng giảm dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực BĐS. Thanh lọc tính đầu cơ bằng cách hạn chế tiếp cận vốn trong khi vẫn khuyến khích giải ngân cho các DN phát triển các dự án thật và nhà đầu tư có nhu cầu thật, đầu tư vào các loại hình sản phẩm BĐS có tính rủi ro thấp.

Thực tế theo thống kê của FIDT, việc hạn chế dòng vốn này cũng đang khiến thanh khoản ở một số khu vực giảm đi đáng kể khoảng 40% tùy từng khu vực, đặc biệt là ở các phân khúc đất nền vùng ven, hoặc ở những sản phẩm BĐS mà chưa thể tạo ra dòng tiền thụ động cho nhà đầu tư và có tính rủi ro cao.

Vậy, sự thanh lọc này có tạo hình thái mới phát triển hơn trong tương lai của thị trường BĐS và cổ phiếu BĐS không, thưa ông?

Ông Bùi Tiến Đức: Cơ hội sẽ đến với những DN có tiềm lực tài chính mạnh, năng lực phát triển dự án và bán hàng tốt. Vì trong bối cảnh hiện tại thì cũng là cơ hội để cho các DN mở rộng quỹ đất chuẩn bị cho các dự án trong tương lai. Việc thị trường giảm đi tính đầu cơ cũng là cơ hội cho các DN BĐS đẩy mạnh bán các sản phẩm của mình. Việc này cũng sẽ khiến các DN chú trọng đầu tư hơn vào giá trị các sản phẩm BĐS của mình. Vì lúc này, các sản phẩm làm ra là để phục vụ nhu cầu thật của người dân lẫn nhà đầu tư. Với thu nhập càng ngày càng tăng thì nhu cầu về một cuộc sống xanh, sạch văn minh hiện đại là tất yếu.

Quỹ đất và năng lực phát triển dự án và bán hàng của các DN BĐS cũng là 2 yếu tố quan trọng mà thị trường sử dụng để đánh giá triển vọng các cổ phiếu BĐS. Vì nếu như việc bán hàng vẫn được duy trì tốt trong bối cảnh hiện nay sẽ giúp các DN thu được tiền về để cũng cố năng lực tài chính và tái đầu tư mới thông qua việc mở rộng quỹ đất.

Nếu thiếu một trong hai yếu tố trên sẽ ảnh hưởng đến triển vọng giá của cổ phiếu BĐS, đặc biệt trong năm nay. Vì nếu thiếu đi năng lực bán hàng thì không chỉ ảnh hưởng đến năng lực tài chính mà còn ảnh hưởng luôn đến kết quả kinh doanh.

Trong bối cảnh dòng vốn tín dụng vào thị trường BĐS đang bị hạn chế như hiện tại thì việc bán buôn cả một dự án lớn là không hề dễ dàng vì sẽ bị bên mua ép giá. Vì thế, chỉ có năng lực phát triển và bán hàng mới giúp các DN BĐS dành được cơ hội và vượt trội hơn so với mặt bằng chung.

- Theo ông, liệu có xảy ra việc thiết lập mặt bằng giá mới đối với một số mã cổ phiếu BĐS trong thời gian tới? Ông có thể nói rõ hơn về vấn đề này?

 Ông Bùi Tiến Đức:Thị trường chứng khoán luôn phản ánh những kỳ vọng ở tương lai. Khác với các cổ phiếu nhóm ngành khác, cổ đông các doanh nghiệp BĐS luôn kỳ vọng ở 2 yếu tố là kết quả kinh doanh và quỹ đất. Điều này liên quan chặt chẽ với 2 yếu tố đã nói ở trên là quỹ đất và năng lực phát triển dự án và bán hàng của DN BĐS.

Vì vậy tôi cho rằng, không phải cổ phiếu BĐS nào cũng sẽ thiết lập được mặt bằng giá mới cao hơn, mà sẽ có sự phân hóa mạnh ở nhóm ngành này. Tức là chỉ có những DN nào biến được những thách thức thành cơ hội và thể hiện được một cách cụ thể thông qua tăng trưởng về kết quả kinh doanh lẫn mở rộng quỹ đất sẽ được thị trường định giá cao hơn. Đặc biệt là đối với các DN có giá trị quỹ đất thực tế cao hơn so với giá trị ghi trên báo cáo tài chính. Vì giá trị đất đai luôn biến động theo giá thị trường, trong khi giá trị ghi trên báo cáo tài chính là giá trị ghi theo số gốc ban đầu.

- Trân trọng cảm ơn ông!

Bình luận