Một ấn tượng thiết nghĩ không thể không nhắc đến, đó là cuộc đấu giá đã tạo nên một “cơn bão truyền thông” hiếm có trong lịch sử thị trường BĐS nước nhà mà cho đến nay, đã sau hơn một tháng, và có lẽ còn kéo dài nữa, sự việc vẫn còn được đưa ra bàn cãi trên nhiều diễn đàn. Nếu ai đó đặt một câu hỏi rằng, trên thị trường BĐS Việt Nam năm 2021, sự kiện nào gây ấn tượng mạnh mẽ nhất, thì ắt hẳn nhiều người sẽ liên tưởng đến cuộc đấu giá đất hồi đầu tháng 12/2021 tại Thủ Thiêm (TP.HCM).
Nó ấn tượng bởi lẽ từ xưa đến nay, chưa có một cuộc đấu giá đất nào lại có thể đem ngay một lúc cho ngân sách Nhà nước một khoản tiền khổng lồ như vậy, khoảng trên 37 nghìn tỷ đồng cho 4 lô đất vẻn vẹn có trên 30 nghìn m2. Không ít người đã phải reo lên rằng, kể từ nay, đất đai công thổ quốc gia sẽ được đấu giá công khai, minh bạch, hết thời giao đất, bán đất “cửa sau”, “đi đêm”, “lợi ích nhóm”… khiến cho tài sản quốc gia bị thất thoát, tệ nạn tham ô, tham nhũng phát triển.
Nó còn ấn tượng bởi lẽ cũng từ xưa tới nay, chưa bao giờ giá trúng thầu lại cao gấp quá nhiều lần so với giá khởi điểm đến như vậy. Chẳng hạn, Công ty TNHH Đầu tư BĐS Ngôi Sao Việt (công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng khu đất có diện tích hơn 10 nghìn m2 ở khu đô thị Thủ Thiêm, tạo ra kỷ lục mới với mức giá 2,4 tỷ đ/m2 đất, gấp 8 lần giá khởi điểm.
Hơn nữa, tại cuộc đấu giá lô đất này, những người chứng kiến đã mô tả đầy ấn tượng rằng, khi giá khởi điểm của lô đất là 2.942 tỷ đồng, Công ty Ngôi Sao Việt bắt đầu nhập cuộc với mức giá 9 nghìn tỷ đồng. Ông Đỗ Anh Dũng - Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh là người trực tiếp tham gia cuộc đấu giá và đưa ra mức giá.
Ông Dũng thể hiện quyết tâm mua lô đất 3-12 khi đứng lên và liên tục đưa ra giá cao hơn mỗi khi có nhà đầu tư khác trả giá mà chưa cần đợi đấu giá viên mời đến lượt mình. Những phút cuối, cuộc đua chỉ còn lại hai nhà đầu tư gồm Ngôi Sao Việt và nhà đầu tư mang số thứ tự 13 là Công ty Capital One Financial.
Trong khi đối thủ chỉ đưa giá với bước giá cao hơn 100 - 200 tỷ đồng, ông Dũng thể hiện phong cách "phủ đầu" với bước giá 400 - 500 tỷ đồng. Ở lượt đấu thứ 69, Capital One Financial đặt mức giá 23.800 tỷ đồng. Lúc này, ông chủ Tân Hoàng Minh "tung đòn quyết định" khi ra giá 24.500 tỷ đồng, vượt xa mức giá của đối thủ.
Quả là một phiên đấu giá ly kỳ và hấp dẫn, không dành cho những người yếu bóng vía!
Và một ấn tượng thiết nghĩ không thể không nhắc đến, đó là cuộc đấu giá đã tạo nên một “cơn bão truyền thông” hiếm có trong lịch sử thị trường BĐS nước nhà mà cho đến nay, đã sau hơn một tháng, và có lẽ còn kéo dài nữa, sự việc vẫn còn được đưa ra bàn cãi trên nhiều diễn đàn. Thậm chí, chỉ khoảng 10 ngày sau cuộc đấu giá, Thủ tướng Chính phủ đã phải ban hành Công điện 1767/CĐ-TTg nhằm chấn chỉnh tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
Trong Công điện nêu rõ, thời gian qua, nhiều địa phương đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đạt kết quả, góp phần bổ sung nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương. Tuy nhiên, một số trường hợp giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, có trường hợp cao bất thường, đang thu hút sự quan tâm rất lớn của dư luận xã hội, có thể tạo ra hiệu ứng đối với phát triển kinh tế - xã hội và thị trường nhà ở, BĐS.
Thủ tướng chỉ đạo khẩn trương rà soát để kịp thời phát hiện các bất cập trong quy định pháp luật để tham mưu, đề xuất cấp thẩm quyền sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung, không để xảy ra trục lợi, đồng thời xử lý nghiêm hành vi lợi dụng đấu giá gây nhiễu loạn thị trường.
Cùng với đó, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ TN&MT, các địa phương nghiên cứu, đánh giá cụ thể các tác động của kết quả đấu giá quyền sử dụng đất vừa qua, nhất là các trường hợp có kết quả đấu giá cao bất thường, gấp nhiều lần giá khởi điểm, đến mặt bằng giá đất, nhà ở, đến thị trường nhà ở, BĐS; đề xuất các giải pháp để hạn chế các tác động tiêu cực (nếu có), báo cáo Thủ tướng Chính phủ…
Đến đây, chắc hẳn nhiều bạn đọc sẽ nhận ra rằng, việc đấu giá đất công khai, minh bạch chỉ với mục đích tăng thu cho ngân sách nhà nước, ngăn chặn việc tài sản quốc gia bị thất thoát, tệ nạn tham ô, tham nhũng phát triển… là chưa đủ, mà một vấn đề quan trọng trong chỉ đạo của Chính phủ chính là vì một lợi ích hài hòa của toàn bộ nền kinh tế, chứ không chỉ ở một địa phương hay chỉ trong một vụ đấu giá.
Khi xảy ra sự kiện này, có một Tòa soạn đã đặt tôi viết bài bình luận nhưng khi đặt bút mới thấy quá khó, vì nó có nhiều điều bất thường. Giữa cái được và cái mất, giữa cái đúng và cái sai, giữa tư duy vĩ mô với cách nghĩ và mưu tính thâm sâu của những nhà kinh doanh “có sỏi trong đầu” cứ đan xen nhau mà với tư cách một bình luận viên chuyên nghiệp cũng không cáng đáng nổi.
Để chứng minh cho sự khó khăn này, xin dẫn chứng ra đây phân tích của một doanh nhân thành đạt được đăng trên Tạp chí Nhà Quản lý. Ông Mai Quốc Bình (CEO Thế Giới Giấy & Sachifarm) đã đặt ra 6 kịch bản có thể khiến nhà đầu tư “điên cuồng” khi tham gia đấu giá.
Thứ nhất, giả sử bên cạnh lô đất vừa đấu giá Tân Hoàng Minh còn có 3 lô đất tương tự mới mua cách đây một vài năm với giá 300 tỷ đồng. Giờ đây Tân Hoàng Minh có thể rao bán với giá “rẻ hơn 30% so với giá thị trường”, tức là khoảng 17 nghìn tỷ đ/lô để lấy tiền thanh toán cho lô vừa trúng thầu thì họ vẫn còn dư ra hơn 25 nghìn tỷ để xây tòa nhà khủng trên lô đất vừa mua mà không phải vay thêm dù chỉ một đồng. Như vậy lợi nhuận đến từ 3 lô đất mua trước đây chứ không phải đến từ lô vừa đấu giá, lô vừa đấu giá chẳng qua là đồ trang sức xa xỉ để tôn thêm vể sang trọng lấp lánh của Tân Hoàng Minh.
Thứ hai, trong trường hợp Tân Hoàng Minh có rất nhiều tiền, không cần bán 3 lô mua trước đó để lo cho lô vừa đấu giá thì giờ cộng 1 lô vừa trúng thầu và 3 lô có sẵn thì tổng cộng mới chỉ 2.400 tỷ, chia ra giá vốn trung bình mới chỉ 653 triệu đ/m2. Nhưng mặc định tất cả 4 lô đất bây giờ đây đều được nâng lên vị thế của đất siêu kim cương có giá 2,45 tỷ đ/m2 để cùng bán với giá 450-500 triệu đ/m2 như các phân tích ở trên.
Thứ ba, với “cú chơi trội” vừa rồi cổ phiếu của Tân Hoàng Minh tím lịm suốt những ngày dài và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Với lượng cổ phiếu đang giao dịch trên sàn con số 24.500 tỷ e rằng nó chỉ như là bữa điểm tâm của giới nhà nghèo chứ chưa được so sánh với bữa điểm tâm của giới siêu giàu mà họ đang hướng tới.
Thứ tư, những ngày qua, từ báo lớn cho tới báo nhỏ, từ báo làng cho tới báo trung ương, từ TP.HCM cho tới Hà Nội, Hongkong, Thượng Hải, New York… đều xôn xao nói, viết về Tân Hoàng Minh. Thương hiệu của Tân Hoàng Minh giờ không chỉ còn làng nhàng địa phương mà đã vươn ra toàn cầu. Giờ đây những thứ được gắn Tân Hoàng Minh vào đều hóa kim cương, giống như tỷ phú Richard Branson mang cái tên Virgin của mình đi gắn khắp nơi.
Thứ năm, khi dựng lên tòa cao ốc sừng sững ở đó những thương hiệu đồ xa xỉ nhất thế giới sẽ đổ xô về đó để mở shop vì chưa vào đó thì chưa khẳng định được đẳng cấp của mình. Đồng thời giới siêu giàu cũng sẽ đổ xô về đó mua hàng vì chưa cầm cái bill vài tỷ ở đó thì chưa xứng với vị thế của một “Dân chơi thứ thiệt”.
Thứ sáu, không ai biết những doanh nghiệp tham gia sàn đấu giá là ai, họ có mối liên kết gì đằng sau. Có thể tất cả họ mỗi người đều đã thủ cho mình vài lô ở đó, cuộc đấu giá chẳng qua là một màn kịch để thiết lập mặt bằng giá mới. Rất có thể trước đó họ đã ngầm định giá sàn ở đó. Phần chênh lệch giữa giá sàn với cái giá trúng thầu đó chia đều ra cùng chịu. Xong cuộc chơi ai cũng thắng, chẳng có ai thiệt cả, kể cả vấn đề ngân sách. Cuộc chơi mà ai cũng vui, tại sao lại không chơi?
Xin lưu ý, tất cả những kịch bản trên đây đều là giả sử, mà cho dù giả sử thì cũng có thể thấy, thật đúng là phải mưu sâu như thế mới có thể giàu có được. Đấy cũng là một bài học đầy ấn tượng cho những ai có chí làm giàu trong lĩnh vực BĐS của năm 2021 để lại, phải không các bạn?
