Dù đang vươn lên mạnh mẽ và trở thành một trong những thị trường trọng điểm của khu vực, phân khúc BĐS mang thương hiệu tại Việt Nam vẫn đối mặt với nhiều thách thức về giá trị thực, chi phí vận hành và tính bền vững của các cam kết từ chủ đầu tư. 
Phân khúc BĐS mang thương hiệu (branded residence) đang chứng kiến đà tăng trưởng mạnh tại Việt Nam, đưa thị trường trong nước trở thành một trong những điểm sáng của khu vực Đông Nam Á.
Động lực chính đến từ sự gia tăng của nhóm khách hàng có giá trị tài sản lớn, sự quan tâm ngày càng rõ nét từ nhà đầu tư quốc tế, cùng chiến lược mở rộng tích cực của các thương hiệu khách sạn toàn cầu. Trong mô hình này, việc gắn với thương hiệu được kỳ vọng tạo ra khác biệt rõ rệt, nâng cao giá trị tổng thể cũng như hỗ trợ bán hàng so với các dự án BĐS thông thường.
Thực tế cho thấy, branded residences có thể mang lại mức brand premium từ 10% đến 30% so với sản phẩm cùng phân khúc, tùy thuộc vào vị trí, quy mô, thương hiệu và chất lượng triển khai. Đồng thời, giá trị thương hiệu còn góp phần thúc đẩy tốc độ tiêu thụ và nâng cao khả năng cạnh tranh trên thị trường.
Các dự án branded residence tập trung ở khu vực ven biển
Dựa trên tổng nguồn cung hiện hữu và các dự án đang phát triển, Việt Nam hiện nằm trong nhóm bốn thị trường branded residence lớn nhất thế giới. Đáng chú ý, Việt Nam đã vượt qua Thái Lan về số lượng dự án, một bước chuyển đầy ấn tượng khi Thái Lan từng là quốc gia dẫn đầu khu vực ở phân khúc này.
Hiện nay, phần lớn các dự án branded residence tại Việt Nam vẫn tập trung ở các khu vực ven biển. Tuy nhiên, xu hướng đang thay đổi mạnh mẽ. Trong các dự án đang triển khai, nguồn cung tại khu vực đô thị chiếm khoảng 60%, tăng vọt so với mức 28% của nguồn cung đã hoàn thành. Điều này phản ánh sự dịch chuyển rõ rệt về các thành phố lớn như TP. HCM và Hà Nội.
Chia sẻ về xu hướng này, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc cấp cao khu vực Đông Nam Á của Savills Hotels cho biết: “Thị trường đang ghi nhận sự quan tâm mạnh mẽ đối với mô hình branded residence tại khu vực đô thị ở TP. HCM và Hà Nội. Phân khúc này được kỳ vọng sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới, trong bối cảnh các chủ đầu tư ngày càng chú trọng hơn đến việc tạo sự khác biệt cho dự án và đem đến giá trị gia tăng cho người mua”.
Theo số liệu công bố mới nhất của Bộ Xây dựng, đối với BĐS du lịch nghỉ dưỡng, trong quý I/2026, giá bán có xu hướng ổn định, không biến động mạnh so với quý trước. Tại các dự án mới có vị trí đắc địa, mức giá vẫn được duy trì ở ngưỡng cao.
Cụ thể, căn hộ du lịch tại Xanh Island Cát Bà (Hải Phòng) từ 70-125 triệu đồng/m²; Gold Coast Nha Trang (Khánh Hòa) từ 102-150 triệu đồng/m²; Vinpearl Beach Front Condotel (Khánh Hòa) từ 42-52 triệu đồng/m². Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng như Ocean Front Villas (Khánh Hòa) ghi nhận từ 150-180 triệu đồng/m²; Ruby Coastal City (Hải Phòng) từ 40-52 triệu đồng/m²...
Nhận diện rủi ro và thách thức
Dù tiềm năng lớn, các chuyên gia cảnh báo nhiều rủi ro tiềm ẩn khi branded residence đôi khi chỉ dừng lại ở việc “gắn thương hiệu” để hỗ trợ bán hàng, thay vì thực sự mang lại giá trị gia tăng. Gánh nặng đầu tiên là phí quản lý cao cấp. Trong khi phí quản lý căn hộ cao cấp thông thường từ 20.000-40.000 đồng/m², thì tại branded residence có thể cao gấp 4-5 lần do yêu cầu duy trì tiêu chuẩn khắt khe.
Bên cạnh đó là khoảng cách giữa cam kết và thực tế triển khai. Sự chênh lệch này thường xảy ra với các chủ đầu tư mới thiếu kinh nghiệm, gây ảnh hưởng đến tính đồng bộ và chất lượng vận hành.
Các tập đoàn khách sạn toàn cầu hiện giữ vai trò chi phối khi quản lý gần 45% tổng nguồn cung trong số 910 dự án dự kiến vận hành toàn cầu đến cuối năm 2025. Ngoài ra, sự tham gia của các thương hiệu ngoài lĩnh vực khách sạn như Elie Saab, Fendi, Versace hay các hãng siêu xe cũng đang tạo nên làn sóng mới.
Theo bà Uyên Nguyễn, Phó Giám đốc Savills Hotels: “Việc lựa chọn thương hiệu ảnh hưởng nhiều đến đặc tính sản phẩm. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư chỉ coi thương hiệu là công cụ tiếp thị thay vì nền tảng vận hành. Điều này có thể dẫn đến hiệu quả kém khi bàn giao và rủi ro uy tín cho cả chủ đầu tư lẫn thương hiệu”.
Khi thị trường phát triển, lợi thế cạnh tranh sẽ nằm ở khả năng triển khai đồng bộ và cung cấp trải nghiệm sống đúng chuẩn cam kết. Thành công dài hạn phụ thuộc vào năng lực triển khai, tính bền vững trong vận hành và giá trị thực tế mang lại, thay vì chỉ dựa vào yếu tố “gắn mác” thương hiệu.
