Dưới tác động từ lãi suất cao và tín dụng thắt chặt, thị trường bất động sản quý I/2026 ghi nhận sự sụt giảm thanh khoản mạnh mẽ. Thực trạng này đẩy các doanh nghiệp vào cuộc thanh lọc khốc liệt, nơi chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính vững mạnh mới có thể trụ vững và phát triển. Thanh khoản trầm lắng trước áp lực lãi suất vay tăng cao
Trong những tháng đầu năm 2026, thị trường BĐS ghi nhận diễn biến kém sôi động khi mặt bằng lãi suất cho vay duy trì ở mức cao, tạo áp lực lớn lên cả doanh nghiệp và người mua nhà.
Theo ghi nhận thực tế, lãi suất vay mua nhà tại một số ngân hàng thời gian vừa qua tăng nhanh, có thời điểm chạm ngưỡng 15-16%/năm, làm gia tăng đáng kể chi phí vốn và ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của người vay cũng như quyết định đầu tư.
Hiện nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại đã có sự điều chỉnh cục bộ theo hướng ổn định hơn so với giai đoạn cao điểm đầu năm, song vẫn ở mức cao. Tùy từng ngân hàng và hồ sơ khách hàng, với các khoản vay trung, dài hạn, chi phí vốn thực tế vẫn là gánh nặng đáng kể đối với người mua nhà.
Diễn biến này nhanh chóng phản ánh lên thị trường khi thanh khoản suy giảm và hoạt động giao dịch chững lại trong quý I/2026. Sau Tết, người mua có xu hướng thận trọng hơn trong bối cảnh các yếu tố vĩ mô còn nhiều bất định, bao gồm định hướng quy hoạch dài hạn của Thủ đô và biến động lãi suất. Điều này khiến thời gian ra quyết định kéo dài, làm giảm nhịp độ chung của thị trường.
Theo Savills Việt Nam, trong quý I/2026, nguồn cung mới căn hộ đạt khoảng 6.108 căn, giảm so với cả quý trước và cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch cũng ghi nhận xu hướng tương tự, trong đó phân khúc hạng B chiếm tỷ trọng chủ đạo, khoảng 79% tổng số căn bán được.
Ở góc độ doanh nghiệp, mặt bằng lãi suất cao cùng với điều kiện tín dụng thắt chặt đang làm gia tăng chi phí tài chính và hạn chế khả năng tiếp cận vốn, đặc biệt đối với các dự án có tính khả thi thấp.
Đồng thời, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, nhất là các nhà đầu tư ngắn hạn, đối mặt với rủi ro gia tăng khi áp lực dòng tiền có thể buộc họ phải bán cắt lỗ và rút khỏi thị trường.
Cuộc sàng lọc khốc liệt lộ rõ năng lực doanh nghiệp địa ốc
Đứng trước những biến động này, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận tư vấn & nghiên cứu Savills Hà Nội nhận định, thị trường đang bước vào một giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ và sâu rộng. Việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng và các quỹ sẽ được xem xét kỹ lưỡng hơn, ưu tiên cho những dự án có tính khả thi cao và đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường.
“Chỉ những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững chắc, dòng tiền ổn định và khả năng huy động vốn đa dạng mới có đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai dự án và đưa ra các giải pháp hỗ trợ lãi suất phù hợp cho khách hàng. Quá trình này sẽ đào thải những đơn vị yếu kém và giữ lại những đơn vị có năng lực quản trị rủi ro tốt, biết cách cân đối lợi nhuận để đồng hành cùng người mua trong dài hạn", bà Đỗ Thu Hằng cho biết thêm.
Trong bối cảnh dòng tiền bị siết chặt, sự phân hóa giữa các nhóm doanh nghiệp trên thị trường ngày càng rõ rệt. Tâm lý “chọn mặt gửi vàng” khiến người mua tập trung vào các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính và uy tín.
Trong khi đó, các doanh nghiệp mạnh có xu hướng tận dụng cơ hội để mở rộng quỹ đất thông qua hoạt động M&A, gia tăng thị phần. Ngược lại, những doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính đang đối mặt nguy cơ đình trệ dự án, thậm chí buộc phải tái cấu trúc hoặc rời khỏi thị trường khi khả năng tiếp cận vốn ngày càng hạn chế.
Dù lãi suất cao tạo ra nhiều khó khăn trước mắt, song đây cũng được xem là phép thử cần thiết đối với thị trường BĐS. Việc duy trì mặt bằng lãi suất ở mức cao trong ngắn hạn góp phần hạn chế đầu cơ, hướng dòng vốn vào các dự án có giá trị thực và tính thanh khoản bền vững.
Sau giai đoạn thanh lọc, thị trường được kỳ vọng sẽ minh bạch hơn, với nguồn cung đến từ các chủ đầu tư uy tín, sản phẩm phù hợp nhu cầu thực. Đồng thời, việc đẩy mạnh phát triển hạ tầng sẽ mở rộng không gian đô thị, giúp người dân có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở tại các khu vực ngoài trung tâm với mức giá hợp lý hơn.
Nhìn chung, lãi suất cho vay tăng cao không chỉ là thách thức mang tính chu kỳ mà còn là yếu tố thúc đẩy tái cấu trúc toàn diện thị trường. Trong giai đoạn tới, năng lực tài chính, uy tín thương hiệu và khả năng quản trị linh hoạt sẽ là những yếu tố quyết định sự tồn tại và phát triển bền vững của doanh nghiệp BĐS.
