VARS IRE nhận định, nửa cuối năm 2026, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phân hóa mạnh hơn khi năng lực tài chính của người mua và chất lượng dự án được kiểm chứng thông qua khả năng hấp thụ. 
Bức tranh toàn cảnh 6 tháng đầu năm 2026 ghi nhận sự khởi sắc về nguồn cung với gần 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước.
Trong đó, nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%. Thanh khoản thị trường cũng cải thiện rõ rệt với khoảng 48.000 giao dịch (nguồn cung mới đóng góp tới 43.000 giao dịch).
Tuy nhiên, một nghịch lý đang diễn ra khi căn hộ chung cư từ phân khúc cao cấp trở lên chiếm trên 70% nguồn cung thương mại mở bán mới, trong khi phần lớn lực cầu lại tập trung vào phân khúc bình dân, có thể đưa vào sử dụng ngay.
Sự lệch pha cung - cầu cùng áp lực chi phí đang tạo ra rào cản lớn đối với sức mua. Theo dữ liệu của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE), so với quý I/2019, giá căn hộ bình quân tại Hà Nội đã tăng khoảng 97%. Tại TP. HCM và Đà Nẵng, dù giá gần như đi ngang những năm gần đây nhưng vẫn neo ở mức rất cao.
Thêm vào đó, mặt bằng lãi suất vay mua nhà trở thành rào cản lớn với người có nhu cầu ở thực khi mức ưu đãi phổ biến từ 8,5 - 11%/năm sẽ nhanh chóng vọt lên 13 - 15%/năm sau thời gian ân hạn. Đứng trước áp lực tài chính này, dòng tiền của nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển, ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.
Về phía doanh nghiệp, do chi phí đầu vào tăng và quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài gây phát sinh chi phí, các chủ đầu tư khó giảm giá trực tiếp mà chỉ áp dụng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán.
Chính những yếu tố trên là tiền đề khiến thị trường nửa cuối năm đối mặt với sự phân hóa khốc liệt. Các dự án sở hữu pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, tiến độ bảo đảm, giá bán hợp lý và khả năng khai thác thực tế sẽ tiếp tục duy trì thanh khoản.
Bên cạnh đó, các sản phẩm định giá quá cao, triển khai chậm hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực thanh khoản lớn. Để duy trì động lực tăng trưởng bền vững, trọng tâm không nằm ở việc ban hành chính sách "giải cứu" hay giữ mặt bằng giá, mà phải tháo gỡ triệt để các điểm nghẽn thủ tục và chi phí.
VARS IRE cho rằng, cần rút ngắn thời gian xử lý thủ tục đầu tư, quy hoạch; làm minh bạch cơ chế xác định tiền sử dụng đất. Đặc biệt, đối với NƠXH, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp, cần khẩn trương xây dựng cơ chế đất đai, thuế, tín dụng hỗ trợ chuyên biệt.
Song song đó, công tác kiểm soát tín dụng cần đánh giá dựa trên chất lượng dự án và năng lực chủ đầu tư, ưu tiên dòng vốn cho dự án pháp lý đầy đủ phục vụ nhu cầu ở thực, đồng thời kiểm soát chặt dòng vốn vào hoạt động đầu cơ.
