Thị trường

​Thị trường bất động sản TP.HCM vẫn “ngóng” tín hiệu để phục hồi

​Thị trường bất động sản TP.HCM vẫn “ngóng” tín hiệu để phục hồi

Trung Kiên Trung Kiên - 13:51, 04/10/2023

Tạp chí Xây dựng - Bộ xây dựngVướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ cộng với khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng (mặc dù mặt bằng lãi suất đã giảm), khiến cho thị trường BĐS TP.HCM vẫn tiếp tục "ngóng" tín hiệu để phục hồi.

Tăng trưởng thấp nhất trong 20 năm

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, 6 tháng đầu năm 2023 hoạt động kinh doanh BĐS tiếp tục tăng trưởng âm 11,58% so với cùng kỳ nhưng mức độ giảm nhẹ hơn so với quý 1/2023, âm 16,2%. Chỉ có 8 dự án đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai với 6.313 căn, giảm 33,3%, doanh thu kinh doanh BĐS giảm 8,3% so với cùng kỳ. Con số này ít hơn so với 4 tháng đầu năm giảm 14,6%, 5 tháng đầu năm giảm 11,5%. 

Khu đô thị Vạn Phúc City đang chờ xin ý kiến từ Bộ KH&ĐT cho việc cấp mới hay điều chỉnh dự án.

Kết quả này đã cho thấy, thị trường BĐS chỉ có thể “giảm đà rơi” chứ chưa có dấu hiệu phục hồi. Việc giảm đà rơi này cũng phần nào cải thiện chỉ số tăng trưởng của ngành Xây dựng tại TP.HCM. Ví dụ, quý 1/2023 tăng trưởng âm 9,8% thì 6 tháng đầu năm 2023 mức độ tăng trưởng âm 8,45%.

Trong 6 tháng đầu năm 2023 chỉ có 689 doanh nghiệp BĐS thành lập mới, giảm 52,6% với vốn đăng ký đạt 26.750 tỷ đồng, giảm 63,5% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, trong 6 tháng đầu năm tốc độ tăng trưởng ngành Xây dựng tăng 4,74% so với cùng kỳ năm 2022, cao hơn tốc độ tăng trưởng GDP của cả nước, nhưng con số tăng trưởng của ngành Xây dựng TP.HCM lại là số âm, thấp nhất trong vòng 20 năm qua.

Các dự án vẫn chưa được khởi động trở lại

Trong 6 tháng đầu năm 2023 chỉ có 2 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, nhưng có đến 62 dự án không đáp ứng đủ điều kiện làm chủ đầu tư do “vướng mắc pháp lý” theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Đầu tư, 55 dự án đang được xem xét giải quyết, nên nguồn cung dự án bị “ách tắc”, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở, nhất là thiếu hụt nguồn cung NƠXH và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. 

Dự án đang đợi kết luận thanh tra.

Trong số các dự án này, TP.HCM đã thực hiện việc “bóc tách” phân định rõ các dự án vướng mắc ở điểm nào. Rất nhiều dự án đang thi công phải dừng lại, nhiều dự án dở dang.

Theo Báo cáo rà soát của Sở KH&ĐT, có 49 dự án có vướng mắc thuộc thẩm quyền giải quyết của Thành phố. Trong số này có 6 dự án chưa có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà của Thành phố, 5 dự án chưa phù hợp với quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000, 5 dự án chưa đảm bảo về phương án kết nối giao thông. Chắc chắn các dự án này sẽ rất khó triển khai trong thực tế.

Sau một thời gian nỗ lực tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc, đến nay tại TP.HCM hầu như các dự án vẫn chưa được khởi động trở lại. Đó cũng là lý do nguồn cung nhà ở thương mại trên thị trường sụt giảm.

Về NƠXH, Thành phố cũng triển khai một số chương trình, chính sách, tuy nhiên chưa hấp dẫn được nhà đầu tư tư nhân vì thiếu quỹ đất. NƠXH vẫn phải trông chờ vào nhà nước mặc dù nguồn cung NƠXH tại thị trường TP.HCM cực kỳ khan hiếm.

Không vay được tiền do không còn hạn mức tín dụng

Tại TP.HCM, dòng tiền cho BĐS từ trong dân rất khan hiếm do việc giảm giá sâu trên thị trường này. Các chủ đầu tư thì gần như không vay được tiền do không còn hạn mức tín dụng.

Trong thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI vào thị trường BĐS, có 3 dự án được cấp phép mới với vốn đăng ký 5,8 triệu USD, 4 lượt dự án điều chỉnh với vốn đăng ký 25,6 triệu USD, 25 lượt góp vốn với 99,6 triệu USD, nâng tổng vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực BĐS 6 tháng là 131 triệu USD.

So với quý 1/2023 chỉ có 6,9 triệu USD (không có dự án cấp mới, điều chỉnh vốn, chỉ có góp vốn) thì quý 2/2023 thu hút được vốn FDI tăng 18 lần. Kết quả này cho thấy, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn quan tâm, đặt nhiều kỳ vọng và sẵn sàng rót vốn vào thị trường BĐS. Tuy nhiên, dòng vốn ngoại thường chỉ rót vào các dự án đang được xây dựng trên thị trường.

VCB điều chỉnh lãi suất hỗ trợ cá nhân và doanh nghiệp.

Thực hiện chỉ thị từ NHNN, một số ngân hàng đã thực hiện việc giảm lãi suất, thậm chí giữa các ngân hàng có sự chênh lệch lớn về lãi suất cho vay. Tuy nhiên, việc giảm này chỉ có tác động đối với các khoản vay ngắn hạn hoặc đáo hạn.

Đối với các khoản vay dài hạn như cho cá nhân mua nhà, việc giảm lãi suất cũng không giúp gì nhiều. Chẳng hạn, khách hàng cá nhân vay mua nhà, lãi suất cho vay của Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) ở mức cố định 12% cho năm đầu tiên đối với khoản vay trong vòng 25 năm.

Nếu khách hàng muốn tất toán khoản vay này để qua vay tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (VCB) với lãi suất khoảng 7%, ưu đãi trong vòng 6 tháng, khách hàng sẽ phải tất toán khoản vay tại OCB với mức phạt trả trước 4%. Như vậy, so với khoản vay mới tại VCB chỉ được 1%, chưa kể sẽ phải làm lại thủ tục thế chấp như một khoản vay mới, khách hàng phải tìm nguồn tiền để đáo hạn.

Trong trường hợp dự án không được VCB cho vay thì khách hàng cũng không dám mạo hiểm, hơn nữa khoản ưu đãi chỉ được có 6 tháng. Đó là lý do mà các khách hàng cá nhân khi đã vay không có cơ hội tiếp cận các khoản vay mới.

Đối với khách hàng tổ chức, những gì có thể làm để “xoay” được tiền thì doanh nghiệp đã làm nhưng cũng không có tiền để tất toán khoản vay để vay khoản mới đầy rủi ro. Thiếu dòng tiền, doanh nghiệp vẫn phải chờ chính sách mới.

Ý kiến của bạn