Dù nguồn cung và hạ tầng bứt phá, thị trường BĐS hiện vẫn đối mặt nhiều thách thức để phục hồi bền vững. Trong đó, vai trò điều tiết của Nhà nước về pháp lý, giá đất và lãi suất là yếu tố then chốt. Thị trường đang sàng lọc khắt khe, dịch chuyển mạnh mẽ từ tư duy "lướt sóng" sang ưu tiên giá trị thực và tính minh bạch. 
Nguồn cung bứt phá
Dữ liệu nghiên cứu từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, năm 2025 ghi nhận bước ngoặt lớn khi toàn thị trường có khoảng 128 nghìn sản phẩm mở bán mới. Đây là mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025, tiệm cận “đỉnh” về nguồn cung.
Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa thể giải tỏa hoàn toàn cơn khát nhà ở do cơ cấu nguồn cung mất cân đối nghiêm trọng. Phần lớn sản phẩm mới thuộc phân khúc cao cấp và thấp tầng giá trị lớn; đặc biệt có tới 25% nguồn cung căn hộ có mức giá trên 100 triệu đồng/m2, tập trung ở các chủ đầu tư lớn.
Dù nguồn cung tăng, giá BĐS vẫn liên tục thiết lập mặt bằng mới. Trong giai đoạn đầu, dòng tiền đổ vào thị trường mạnh mẽ, nhiều nhà đầu tư đạt lợi nhuận gấp đôi chỉ sau hơn một năm. Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, sự phân hóa bắt đầu diễn ra khốc liệt.
Khi lựa chọn đa dạng hơn và lãi suất có xu hướng tăng, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc kỳ vọng “lướt sóng” ngắn hạn bắt đầu đối mặt với áp lực lớn. Thị trường dần sàng lọc những chủ thể thiếu năng lực, hướng tới tư duy đầu tư dài hạn và giá trị khai thác thực tế.
Lực đẩy từ hạ tầng
Động lực quan trọng nhất thúc đẩy thị trường trong năm 2025 chính là sự bứt phá mạnh mẽ của hạ tầng giao thông. Cả nước đã khởi công và khánh thành 564 công trình, dự án với tổng vốn đầu tư khổng lồ hơn 5,14 triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân đóng góp gần 75%.
Việc hoàn thiện các tuyến cao tốc, vành đai và nút giao trọng điểm không chỉ gia tăng giá trị tài sản mà còn rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng không gian phát triển ra các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh, nơi quỹ đất còn dồi dào và mặt bằng giá phù hợp hơn.
Song song đó, nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý đã giúp khoảng 1.000 dự án được triển khai trở lại. Nhiều dự án quy mô hàng nghìn hecta cũng nhanh chóng được phê duyệt và thúc đẩy tiến độ để tránh nguy cơ bị thu hồi đất theo quy định mới.
Sự cộng hưởng giữa hạ tầng và pháp lý đã tạo nên một diện mạo mới cho thị trường: minh bạch hơn và cạnh tranh thực chất hơn. Lúc này, uy tín và năng lực thực thi của chủ đầu tư trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi để thu hút dòng tiền từ những khách hàng ngày càng thông thái.
Triển vọng phục hồi bền vững
Mặc dù triển vọng dài hạn là tích cực do nhu cầu ở thực luôn cao và kinh tế tăng trưởng ổn định, nhưng VARS nhấn mạnh rằng quá trình phục hồi bền vững phụ thuộc rất lớn vào vai trò điều tiết của Nhà nước.
Hiện nay, việc thực thi các bộ Luật mới tại nhiều địa phương còn chậm do năng lực cán bộ chưa đồng đều, gây tăng chi phí cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, nút thắt về bảng giá đất mới đang khiến chi phí phát triển dự án tăng cao.
Việc sớm ban hành hệ số điều chỉnh hợp lý, đặc biệt là mức dưới 1 tại các khu vực mới, là cần thiết để khuyến khích đầu tư. Đặc biệt, vấn đề lãi suất đang tạo áp lực lớn lên cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư.
VARS cho rằng việc kiểm soát tín dụng BĐS cần được thực hiện thận trọng và có chọn lọc để hạn chế rủi ro hệ thống nhưng không gây sốc cho dòng vốn phát triển.
Trong bức tranh chung, BĐS khu vực trung tâm sẽ tiếp tục duy trì đà tăng ổn định nhờ sự khan hiếm, nhưng sự ổn định này chỉ thực sự vững chắc khi thị trường vùng ven vận hành lành mạnh.
Việc xây dựng hệ chuẩn mực nghề nghiệp và minh bạch hóa dữ liệu qua mã định danh BĐS sẽ là nền tảng để thị trường Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển chuyên nghiệp, bền vững.
