Trong bối cảnh giá nhà leo thang và các gói ưu đãi dần hết hạn, thị trường BĐS năm 2026 đòi hỏi những thay đổi căn cơ từ tư duy đầu tư đến chính sách điều tiết. Việc phân hóa dòng vốn vào nhu cầu ở thực và mở rộng nguồn cung chính là chìa khóa để hóa giải nghịch lý, đảm bảo sự phát triển bền vững cho hệ thống. 
Rủi ro "sốc" lãi suất thả nổi và áp lực nợ vay sau ưu đãi
Thời gian gần đây, thị trường BĐS ghi nhận sự thay đổi rõ rệt khi mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng nhanh, kéo theo hiện tượng rao bán cắt lỗ xuất hiện với tần suất dày đặc, đặc biệt tại phân khúc căn hộ.
Theo dữ liệu từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), thực trạng này chủ yếu đến từ một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường trong giai đoạn tăng trưởng “nóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Những khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất khi hết hạn đã tạo ra áp lực tài chính khổng lồ, buộc họ phải rao bán để cơ cấu lại dòng tiền.
Bên cạnh đó, không ít trường hợp mua theo tâm lý “fomo”, chấp nhận mức giá chênh lệch với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn nhưng khi thị trường chững lại, thanh khoản chậm tại một số khu vực đã buộc họ phải chấp nhận rủi ro để giảm thiểu thiệt hại.
Nhìn lại giai đoạn dịch Covid-19, khi lãi suất ở mức thấp, chiến lược mua BĐS và cho thuê để bù đắp khoản vay từng là giải pháp hiệu quả cho người mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, bước sang năm 2026, bức tranh thị trường đã đảo chiều hoàn toàn.
Giá nhà tăng cao, lãi suất thế chấp leo thang cùng tiêu chuẩn cho vay khắt khe khiến những chiến lược cũ trở nên kém khả thi. Thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ từ tư duy tìm kiếm lợi nhuận nhanh sang ưu tiên khả năng chi trả dài hạn và sự an toàn tài chính.
Đáng chú ý, các khoản vay ưu đãi ký kết từ năm 2023 sau 2 - 3 năm hưởng lãi suất thấp sẽ đồng loạt chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi trong thời gian tới. Đây chính là “điểm rơi” tài chính nguy hiểm khi lãi suất thực tế phải trả vượt xa tính toán ban đầu, gây đảo lộn kế hoạch của cả những người mua nhà ở thực lẫn nhà đầu tư.
Rủi ro càng trở nên nghiêm trọng đối với các dự án chậm tiến độ, khi nhà đầu tư phải gánh áp lực kép: Vừa trả lãi vay tăng cao, vừa không thể khai thác dòng tiền cho thuê để bù đắp nghĩa vụ tài chính. Trong bối cảnh đó, dòng tiền thực tế phát sinh có thể không đủ bù lãi vay, đẩy nhà đầu tư vào trạng thái bị động, buộc phải bán ra trong điều kiện bất lợi.
Trước thực tế này, việc tăng lãi suất là cần thiết để kiểm soát đầu cơ nhưng nếu duy trì ở mức quá cao sẽ gây hệ lụy ngược. Lãi suất cao không chỉ khiến người dân khó tiếp cận nhà ở mà còn khiến doanh nghiệp BĐS khó triển khai dự án, làm nguồn cung co hẹp và trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung - cầu.
Ngược lại, việc ép lãi suất xuống mức quá thấp cũng không phải lời giải bền vững vì có thể kích hoạt làn sóng đầu cơ mới, đẩy giá nhà tăng vọt như những giai đoạn trước. Do đó, bài toán đặt ra cho cơ quan quản lý không phải là “nới hay siết” một cách cực đoan, mà là điều tiết lãi suất và tín dụng linh hoạt, có chọn lọc.
Ưu tiên tín dụng nhu cầu thực và hóa giải điểm nghẽn nguồn cung
VARS cho rằng, chính sách tín dụng cần được phân hóa rõ nét, ưu tiên dòng vốn cho nhà ở giá phù hợp và người mua nhà lần đầu, đồng thời kiểm soát chặt chẽ các hoạt động đầu cơ sử dụng đòn bẩy cao.
Các gói tín dụng dành riêng cho nhu cầu ở thực cần được thiết kế ổn định dài hạn với lãi suất thấp và thời hạn vay dài để tránh rủi ro “sốc lãi suất” sau ưu đãi. Đây là hướng đi cần thiết bởi BĐS có tác động lan tỏa mạnh tới nhiều ngành kinh tế như xây dựng, vật liệu, tài chính và là tài sản bảo đảm chủ yếu của hệ thống tín dụng.
Tuy nhiên, dòng vốn ưu đãi chỉ thực sự phát huy tác dụng khi gắn liền với nguồn cung phù hợp. Giải pháp bền vững nhất là mở rộng nguồn cung thông qua việc đẩy nhanh hạ tầng, mở rộng không gian đô thị theo mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng).
Đồng thời, cần thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và quỹ nhà ở cho thuê theo tinh thần Quỹ nhà ở quốc gia. Ngoài ra, việc điều chỉnh cơ chế giá đất và hệ số điều chỉnh hợp lý là rất quan trọng để tránh đẩy chi phí đầu vào lên quá cao, triệt tiêu động lực phát triển dự án của doanh nghiệp.
Về lâu dài, việc đa dạng hóa các kênh dẫn vốn cho thị trường BĐS, giảm sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng sẽ giúp toàn hệ thống vận hành ổn định và bền vững hơn trước những biến động vĩ mô.
