Thị trường BĐS khu vực phía Nam đứng trước dư địa tăng trưởng mới

Pháp lý và hạ tầng tạo dư địa phát triển mới

Chiều 18/8, tại TP.HCM, Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam 2026: Mở dư địa tăng trưởng mới”, dưới sự chỉ đạo của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), với sự phối hợp của Hội Môi giới BĐS Việt Nam và Hiệp hội BĐS TP.HCM.

Sau giai đoạn trầm lắng do những vướng mắc về pháp lý, dòng vốn và thanh khoản, thị trường BĐS đang xuất hiện những tín hiệu phục hồi rõ nét, gắn với quá trình hoàn thiện hành lang pháp lý về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS và các nghị quyết xử lý dự án tồn đọng.

Đáng chú ý, ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, thay thế Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022.

Nghị quyết đặt mục tiêu hoàn thành cơ sở dữ liệu số đất đai vào cuối năm 2026, cơ bản hoàn thành đo đạc, lập hồ sơ địa chính vào cuối năm 2027 và hoàn thiện đồng bộ hệ thống pháp luật đất đai vào năm 2030.

Đồng thời, định hướng phát triển thị trường quyền sử dụng đất và thị trường BĐS theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp không thường lệ lần thứ nhất tháng 8/2026 và dự kiến thông qua tại Kỳ họp thứ hai tháng 10/2026.

Tại khu vực phía Nam, hàng trăm dự án còn vướng thủ tục đầu tư, xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính, quy hoạch và pháp lý xây dựng tại TP.HCM và các địa phương lân cận đang được rà soát, tháo gỡ.

Cùng với đó, không gian phát triển vùng được mở rộng theo hướng liên kết mạnh hơn giữa TP.HCM với Tây Ninh, Cần Thơ, Đồng Tháp, An Giang. Hàng loạt công trình hạ tầng chiến lược như sân bay Long Thành, Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, TP.HCM - Mộc Bài và các tuyến kết nối Đông Nam Bộ - Tây Nam Bộ được tăng tốc, tạo thêm dư địa tái định vị thị trường BĐS toàn vùng.

Thị trường chuyển sang phát triển đa trung tâm, chú trọng giá trị thực

Phát biểu tại Diễn đàn, Phó Chủ tịch VCCI Hoàng Quang Phòng cho rằng thị trường BĐS TP.HCM đang có sự thay đổi rõ nét trong cách phát triển và phân bổ nguồn cung.

Theo đó, thay vì tập trung chủ yếu tại khu vực trung tâm như trước đây, nguồn cung mới ngày càng mở rộng tới những khu vực có dư địa phát triển và được đầu tư hạ tầng giao thông đồng bộ. Chiến lược phát triển đô thị TP.HCM đang từng bước chuyển từ mô hình “đơn cực” sang “đa trung tâm”, mở rộng không gian phát triển tới các khu vực có khả năng kết nối tốt với trung tâm thành phố.

Theo Phó Chủ tịch VCCI, cùng với quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý và những thay đổi về chính sách, thị trường BĐS TP.HCM trong những tháng cuối năm được kỳ vọng chuyển dịch theo hướng minh bạch, bền vững hơn, tập trung vào nhu cầu ở thực của người dân.

Tuy nhiên, cơ hội chỉ có thể chuyển hóa thành tăng trưởng thực chất khi có sự phối hợp của chính quyền, cơ quan lập quy hoạch, tổ chức tài chính và doanh nghiệp BĐS. Chu kỳ mới cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với năng lực tài chính, quản trị dòng tiền và tiến độ triển khai dự án của doanh nghiệp.

Ở góc độ thị trường, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) dẫn dữ liệu từ báo cáo thị trường BĐS Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2026 của VARS và VARS IRE cho thấy, tổng lượng giao dịch nhà ở mới trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 48.000 giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ 49%. Trong đó, căn hộ chung cư chiếm 73% lượng giao dịch.

Những con số này cho thấy lực cầu vẫn hiện hữu, song người mua ngày càng thực dụng, thông thái và chọn lọc hơn. BĐS tiếp tục được xem là kênh trú ẩn dòng tiền đối với nhu cầu đầu tư trung và dài hạn, nhưng thị trường không còn phù hợp với tư duy “lướt sóng” theo các cơn sốt ngắn hạn.

Đáng chú ý, tiêu chí đánh giá “giá trị thực” của BĐS cũng đang thay đổi. Người mua không chỉ quan tâm đến giá trị tài sản tại thời điểm giao dịch mà còn chú trọng trải nghiệm trong quá trình sử dụng, hiệu quả vận hành tiện ích, chất lượng dịch vụ, sự hình thành cộng đồng cư dân và khả năng duy trì sức hấp dẫn của tài sản theo thời gian.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, sự chuyển dịch này không đơn thuần là điều chỉnh theo chu kỳ mà phản ánh quá trình tái cấu trúc sâu sắc của thị trường. “Nhu cầu thực” vì vậy được nhìn nhận rộng hơn, bao gồm nhu cầu mua nhà để ở, tích lũy tài sản, khai thác cho thuê, phục vụ gia đình hoặc phát triển kinh doanh, nhưng phải gắn với khả năng chi trả và tạo ra giá trị sử dụng thực tế.

Doanh nghiệp cần thích ứng với chu kỳ mới

Tại Diễn đàn, các chuyên gia, doanh nghiệp và hiệp hội cũng tập trung trao đổi về dòng tiền, tín dụng, lãi suất, xu hướng đầu tư theo phân khúc, tiêu chuẩn sản phẩm cao cấp, BĐS thương hiệu và mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).

Các ý kiến cho rằng thị trường đang đứng trước thời cơ và dư địa tăng trưởng mới, trong đó kỳ vọng Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ góp phần tháo gỡ các điểm nghẽn liên quan đến thu hồi, định giá, đấu giá đất và phân cấp quản lý.

Ở phía doanh nghiệp, nhóm BĐS niêm yết đã ghi nhận sự cải thiện về doanh thu và lợi nhuận. Nhiều doanh nghiệp gia tăng sử dụng vốn vay để chuẩn bị nguồn lực cho các dự án quy mô lớn trong giai đoạn 2026 - 2028. Diễn biến này phản ánh kỳ vọng tích cực đối với chu kỳ phát triển mới, song đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực tài chính, quản trị dòng tiền và khả năng bảo đảm tiến độ dự án.