Thị trường BĐS năm 2026 sẽ bước vào giai đoạn củng cố và tái cân bằng. Sự phân hóa diễn ra mạnh mẽ khi nguồn cung căn hộ trung cấp tăng đáng kể, trong khi áp lực tài chính và lãi suất tạo nên "bộ lọc" khắt khe đối với các doanh nghiệp BĐS. .jpg)
Sự dịch chuyển trọng tâm cung - cầu
Theo báo cáo phân tích chiến lược của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), năm 2026 là giai đoạn củng cố và tái cân bằng của thị trường BĐS. Nguồn cung căn hộ trung cấp được dự báo sẽ bùng nổ tại các đô thị lớn sau thời gian dài được khơi thông về pháp lý, tuy nhiên, thị trường sẽ có sự phân hóa rõ rệt.
Tại miền Bắc, sau giai đoạn tăng nóng năm 2025, giá bán chung cư dự báo sẽ đi ngang do đã tiệm cận vùng đỉnh và vượt khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Ngược lại, thị trường miền Nam lại giữ được sức nóng với mặt bằng giá duy trì xu hướng tăng nhẹ.
Động lực này đến từ sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng vốn đầu tư từ phía Bắc vào Nam, kết hợp với tỷ lệ hấp thụ tích cực tại các khu vực có nhu cầu an cư cao. Việc nguồn cung bùng nổ đồng thời tạo ra áp lực cạnh tranh khốc liệt, buộc các chủ đầu tư phải tối ưu hóa giá trị sản phẩm để tồn tại.
Đặc biệt, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) sẽ trở thành yếu tố quan trọng định hình lại giá trị BĐS trong trung hạn. Với cơ chế đặc thù cho phép Hà Nội và TP.HCM đấu giá quỹ đất quanh các ga metro, những dự án theo mô hình TOD sở hữu lợi thế tuyệt đối về vị trí và tiện ích, giúp duy trì khả năng hấp thụ ổn định ngay cả khi thị trường biến động.
Tuy nhiên, đà tăng giá này sẽ mang tính cục bộ; tại Hà Nội, giá BĐS chỉ tăng ở những khu vực có hạ tầng vượt trội, trong khi tại TP.HCM, hiệu ứng tăng giá sẽ lan tỏa rộng hơn nhờ mặt bằng giá chưa bị đẩy lên quá cao so với thu nhập.
Áp lực tài chính và cuộc sàng lọc chủ đầu tư trong chu kỳ mới
Bước sang năm 2026, môi trường tín dụng không còn duy trì sự "dễ dãi" như giai đoạn trước. VCBS dự báo khả năng tiếp cận vốn của ngành BĐS sẽ kém thuận lợi hơn do định hướng kiểm soát chặt chẽ tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS ở mức 24-25% để tránh tăng trưởng nóng và nợ xấu.
Đặc biệt, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS trong 3 tháng đầu năm 2026 không vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm. Đối với người mua nhà, áp lực lãi suất thả nổi và các đề xuất siết tỷ lệ cho vay đối với BĐS thứ hai sẽ là "gáo nước lạnh" dập tắt các nhu cầu đầu cơ, khiến dòng tiền tập trung chủ yếu vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.
Thử thách lớn nhất đối với các doanh nghiệp chính là áp lực đáo hạn trái phiếu dự kiến tăng cao vào quý II và quý IV/2026. Trong bối cảnh nguồn vốn bị thắt chặt, rủi ro tái cấp vốn trở thành nỗi ám ảnh đối với những doanh nghiệp có đòn bẩy tài chính cao hoặc dự án vướng mắc pháp lý.
Cuộc sàng lọc này sẽ ưu tiên những chủ đầu tư có nền tảng tài chính lành mạnh, sở hữu dự án quy mô vừa và nhỏ thuộc phân khúc trung cấp vốn có lợi thế về tốc độ hấp thụ và thanh khoản.
Ngược lại, các đại dự án dù mang lại lợi thế về hạ tầng nhưng lại đối mặt với rủi ro nợ vay lớn và áp lực phải bán hàng liên tục để duy trì dòng tiền. Năm 2026 chính là mốc thời gian phân định sức mạnh nội lực, nơi những doanh nghiệp "sống sót" qua giai đoạn thanh lọc sẽ bắt đầu một chu kỳ tăng trưởng bền vững và minh bạch hơn.
