Nửa đầu năm 2026, thị trường BĐS bán lẻ tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cải thiện tích cực. Vượt khỏi giới hạn thương mại thuần túy, các trung tâm mua sắm Việt Nam đang bước vào cuộc đua kiến tạo không gian trải nghiệm, tiệm cận xu hướng phát triển bền vững của khu vực. Tỷ lệ lấp đầy khả quan
Theo công bố từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính), nửa đầu năm 2026, doanh thu bán lẻ và dịch vụ tiêu dùng tăng 12,9% so với cùng kỳ. Đà tăng trưởng của thị trường bán lẻ được hỗ trợ bởi thu nhập người dân cải thiện, tầng lớp trung lưu mở rộng, cơ cấu dân số trẻ, cùng sự phục hồi của ngành du lịch, lưu trú và quá trình đô thị hóa lan rộng ra ngoài các khu vực lõi trung tâm.
Số liệu từ báo cáo MarketBeat quý II/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy, tỷ lệ lấp đầy tại Hà Nội đạt 87,9%, tăng 2,6 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê mặt bằng tầng trệt tại Thủ đô cũng ghi nhận mức 51,8 USD/m²/tháng, tăng vọt 10% so với cùng kỳ. Tại TP.HCM, khu vực lõi trung tâm (phân vùng cũ) giữ vững tỷ lệ lấp đầy ở ngưỡng ấn tượng 97%, với giá thuê đạt 54,9 USD/m²/tháng.
Đáng chú ý, đà tăng trưởng này không đến từ việc nguồn cung mới ồ ạt gia nhập, mà phản ánh khả năng hấp thụ xuất sắc trên nền tảng quỹ mặt bằng hiện hữu.
Xét về cơ cấu, khối ngành F&B (Ẩm thực) và Giải trí tiếp tục đóng vai trò là "thỏi nam châm" dẫn dắt nhu cầu thuê. Sự xuất hiện của hàng loạt thương hiệu quốc tế lần đầu mở cửa hàng flagship trải rộng từ thời trang, thể thao đến đồng hồ cao cấp đã minh chứng cho "khẩu vị" ngày càng phong phú và tinh tế của dòng khách thuê.
Chiến lược "lực hút" trải nghiệm
Cushman & Wakefield cho biết, trong thời gian tới, khi nguồn cung khu vực trung tâm hạn chế, dòng vốn và sự quan tâm của khách thuê tiếp tục dịch chuyển ra ngoài khu vực CBD truyền thống.
Tại Hà Nội, phần lớn nguồn cung mới trong nửa đầu năm 2026 tập trung ở rìa Trung tâm, cùng với các khối đế bán lẻ tại khu vực Phía Tây & khu vực Trung Tâm. Trung tâm thương mại tiếp tục chiếm tỉ trọng lớn, đóng góp khoảng 85% tổng nguồn cung, gắn liền với các khu dân cư, văn phòng và hạ tầng mới hình thành.
Giai đoạn từ nay đến năm 2028, Hà Nội dự kiến đón khoảng 314.000 m² diện tích bán lẻ mới, dồn trọng tâm về hành lang phía Tây gắn với các trục hạ tầng giao thông lớn.
Tại TP.HCM, khu Đông và khu Bắc được xác định là hướng phát triển chủ đạo với khoảng 286.500 m² dự kiến đến năm 2029, trong khi Bình Dương nổi lên như một vệ tinh tăng trưởng chủ lực với 174.000 m² nguồn cung mới.
Hiện nay, nhiều nhà đầu tư quốc tế như Keppel, AEON, Lotte hay Takashimaya đang mở rộng tại thị trường Việt Nam. Thị trường có dư địa phát triển không chỉ từ hoạt động mua sắm, mà còn từ nhu cầu ăn uống, giải trí, chăm sóc sức khỏe, gặp gỡ, và trải nghiệm của nhóm người tiêu dùng trẻ am hiểu công nghệ và có nhiều sự lựa chọn.
Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cuộc chơi sắp tới sẽ không dừng lại ở việc so kè diện tích hay giá thuê, mà là năng lực tạo ra mức độ gắn kết với người tiêu dùng. Dự báo, mô hình "destination retail", biến không gian bán lẻ thành một điểm đến tích hợp mua sắm, ẩm thực, giải trí và không gian cộng đồng sẽ dẫn dắt thị trường trong 2-3 năm tới. Khách hàng cần một lý do đủ thuyết phục để bước ra khỏi màn hình trực tuyến và đến tận nơi trải nghiệm.
Sự chuyển mình này hoàn toàn đồng pha với các đô thị phát triển tại châu Á. Điển hình như Hàn Quốc (khu Myeongdong, Seongsu) hay Nhật Bản (mô hình Dior Bamboo Pavilion tại Tokyo), nơi hệ sinh thái bán lẻ được thiết kế tinh vi nhằm phục vụ đồng thời nhiều nhu cầu, duy trì tỷ lệ trống ở mức cực thấp (dưới 5%).
Nhìn chung, vị trí đắc địa có thể tạo ra cơ hội tiếp cận ban đầu, nhưng chính định vị không gian, chất lượng trải nghiệm và năng lực vận hành linh hoạt mới là những "công năng" cốt lõi giúp các trung tâm thương mại giữ chân khách hàng, từ đó bảo chứng cho giá trị sinh lời dài hạn của BĐS.
