Trước áp lực nguồn cung khan hiếm và đà tăng giá sơ cấp lên tới 8%, thị trường căn hộ TP.HCM cuối năm 2025 được dự báo sẽ thiết lập mặt bằng giá mới, đặc biệt tại khu Đông và Nam, trong khi phân khúc cao cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường với tỷ lệ hấp thụ 91%.
Theo ghi nhận từ Bộ phận nghiên cứu Savills TP.HCM, bức tranh thị trường căn hộ trong 9 tháng năm 2025 chịu tác động lớn từ sự phát triển của hệ thống hạ tầng và sự hiện diện của các dự án quy mô lớn.
Dữ liệu từ báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2025 của đơn vị này cho thấy, mặc dù nguồn cung sơ cấp giảm theo quý, nhưng tính theo năm đã có sự tăng trưởng mạnh, đạt mức 5.200 căn.
Đáng chú ý, mặt bằng giá tại cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp đều thiết lập các mốc mới. Cụ thể, giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đã tăng trung bình 8% so với năm 2024. Tại thị trường thứ cấp, biên độ tăng dao động từ 5% đến 20% tùy thuộc vào từng khu vực.
Nhận định về diễn biến này, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận nghiên cứu Savills TP TP.HCM cho biết: “Những khu vực phía Đông (gồm TP Thủ Đức, Quận 2, Quận 9 cũ), Quận 7 cũ và khu vực Nhà Bè cũ đang là các điểm nóng của thị trường. Nhờ lợi thế hạ tầng đồng bộ và mật độ dân cư cao, giá thứ cấp tại các khu vực này ghi nhận mức tăng mạnh, cá biệt có nơi tăng tới 15-20% so với năm trước”.
Việc các "ông lớn" trong ngành bất động sản như: Vinhomes, Masterise hay Gamuda tập trung phát triển dự án tại các khu vực này cũng góp phần quan trọng trong việc định hình lại mặt bằng giá mới cho phân khúc trung và cao cấp.
Mặc dù đây là tín hiệu tích cực về mặt giá trị tài sản, nhưng bà Hương cũng cảnh báo rằng đà tăng giá liên tục này sẽ tạo ra áp lực tài chính rất lớn cho nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, đặc biệt là người trẻ và các gia đình có thu nhập trung bình.
Thực tế thị trường từ đầu năm đến nay cho thấy sự khan hiếm trầm trọng của phân khúc nhà ở bình dân. TP.HCM chỉ có khoảng 4.300 căn hộ được mở bán, trong đó phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo lên tới 60%. Mặc dù tỷ lệ hấp thụ đạt mức ấn tượng 91%, phản ánh sức cầu lớn, nhưng theo phân tích của Savills, phần lớn giao dịch đến từ các nhà đầu tư và tầng lớp thu nhập cao mua để tích sản, thay vì người mua để ở.
Số liệu thống kê chỉ ra một thực trạng đáng lo ngại, các căn hộ có giá dưới 3 tỷ đồng, mức giá được xem là "vừa túi tiền" hiện chỉ chiếm vỏn vẹn 9% tổng lượng giao dịch toàn thị trường TP.HCM.
Điều này buộc các hộ gia đình trẻ muốn tìm kiếm căn hộ tiêu chuẩn hai phòng ngủ phải chấp nhận di chuyển xa hơn để tiếp cận dự án sơ cấp hoặc tìm mua lại trên thị trường thứ cấp.
Trước áp lực giá tại khu vực trung tâm, xu hướng "ly tâm" dịch chuyển ra các khu vực như phường Bình Dương đang trở nên rõ rệt hơn bao giờ hết.
Bà Cao Thị Thanh Hương phân tích, Bình Dương không chỉ đơn thuần cung cấp sản phẩm giá rẻ vì xa TP.HCM. Khu vực này hiện có nhiều dự án hạng B trong tầm giá khoảng 50-60 triệu đồng/m², hướng tới nhóm chuyên gia và gia đình khá giả. Trong khi đó, các phường Dĩ An và Thuận An với nhiều chọn lựa bình dân hơn lại phục vụ tốt nhu cầu ở của người dân địa phương và lao động tại các khu công nghiệp.
Sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng cũng được thể hiện qua số liệu của Savills, khi tỷ lệ người Bình Dương mua nhà tại địa phương đã tăng từ 20-40% tùy dự án, thay vì thị trường chủ yếu thuộc về nhà đầu tư từ TP.HCM như các giai đoạn trước. Xu hướng này phản ánh tư duy an cư mới của thế hệ trẻ, ưu tiên các dự án có tiện ích đầy đủ, an ninh và thiết kế phù hợp cho gia đình hạt nhân.
Nhìn về giai đoạn cuối năm 2025, Savills dự báo giá bán căn hộ tại TP.HCM có thể sẽ tiếp đà tăng. Động lực chính đến từ niềm tin vào khả năng tiêu thụ của thị trường và những tác động tích cực từ các dự án hạ tầng trọng điểm quốc gia như đường Vành đai 3, tuyến metro số 2 hay cầu Thủ Thiêm 4.
Tuy nhiên, rào cản lớn nhất trong ngắn hạn vẫn là sự hạn chế về nguồn cung và mức giá neo ở mức cao. Để giải quyết bài toán này, bà Cao Thị Thanh Hương nhấn mạnh vai trò của quy hoạch vĩ mô: “Để cân bằng thị trường, việc đẩy mạnh đô thị hóa, thiết lập hạ tầng liên kết vùng sẽ khiến các chủ đầu tư tự tin hơn trong việc mở rộng quỹ đất và phát triển sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, đây sẽ là yếu tố then chốt”.
