Khi người tiêu dùng đòi hỏi nhiều hơn từ cả trải nghiệm và sự gắn kết với thương hiệu, BĐS lẻ hiện được coi là một tài sản hoạt động tích hợp liền mạch giữa hoạt động, công nghệ, thương hiệu của người thuê và hiểu biết sâu sắc về người tiêu dùng. 
Tại Việt Nam, TP.HCM đang dẫn đầu đà tăng trưởng. tính đến quý I năm 2025, tổng nguồn cung bán lẻ tại thành phố đạt 1,6 triệu m², tăng 6% so với cùng kỳ năm trước, nhờ các dự án mới như Centre Mall Võ Văn Kiệt tại Quận 6.
Tỷ lệ lấp đầy đạt mức ấn tượng 94%, phản ánh nhu cầu vững chắc từ các nhà bán lẻ và người tiêu dùng. Trong khi sự gia nhập của các dự án mới có giá thấp hơn đã gây ra sự điều chỉnh nhẹ, giá thuê trung bình tầng trệt vẫn tăng 9% so với cùng kỳ năm trước lên 1,4 triệu đồng/m2/tháng.
Các định dạng bán lẻ hiện đại tiếp tục nổi bật, ví dụ như: Thiso Mall Sala, Vincom Mega Mall Grand Park và Parc Mall báo cáo tỷ lệ lấp đầy hơn 70% ngay sau khi mở cửa.
Trong khi đó, bán lẻ mặt tiền đường phố ngày càng mất đi thị phần do đầu tư hạn chế vào trải nghiệm của khách hàng, tiện nghi và hoạt động chuyên nghiệp, tất cả đều đang trở thành kỳ vọng thiết yếu đối với người tiêu dùng.
Còn tại Hà Nội, quý I/2025 chứng kiến giá thuê trung bình tầng trệt tăng 6% theo năm, trong đó giá thuê tại khu trung tâm thương mại tăng vọt 37%. Tỷ lệ lấp đầy đạt 86%, trong khi các hợp đồng thuê mới cho thấy sự chuyển dịch rõ ràng khỏi ngành F&B vốn chiếm ưu thế trước đây sang thời trang, mỹ phẩm và cửa hàng tiện lợi.
Theo truyền thống, dòng vốn đổ vào là làn sóng đầu tiên thúc đẩy thị trường bán lẻ. Ngày nay, chính các thương hiệu đang định hình lại bối cảnh. Nhu cầu mở rộng từ các thương hiệu thời trang, mỹ phẩm, đồ gia dụng và F&B là động lực chính, sau đó thu hút các nhà đầu tư quay trở lại lĩnh vực này.
Tuy nhiên, một số lượng lớn các nhà đầu tư vẫn thận trọng do tác động của các khoản đầu tư bán lẻ kém hiệu quả trước đây. Theo khảo sát ý định đầu tư ANREV 2025, việc phân bổ BĐS bán lẻ trong danh mục đầu tư của tổ chức toàn cầu dự kiến chỉ ở mức 12,4%, thấp hơn đáng kể so với mức 27,7% được ghi nhận vào năm 2018. Tuy nhiên, các tín hiệu phục hồi đang ngày càng rõ ràng. Vào năm 2024, dòng vốn tiếp tục tăng tốc, đặc biệt là trong nửa cuối năm.
Trần Phạm Phương Quyên - Quản lý cấp cao mảng cho thuê bán lẻ tại Savills nhìn nhận, khi ngày càng nhiều thương hiệu quốc tế đánh giá thị trường Đông Nam Á, Việt Nam nắm giữ lợi thế chiến lược với dân số trẻ, năng động, có động lực mua sắm và trải nghiệm cao.
Ngoài ra, chi phí lao động, xây dựng và kho bãi vẫn thấp hơn so với nhiều quốc gia khác trong khu vực, cho phép các thương hiệu tối ưu hóa chi phí hoạt động và đạt được tiềm năng lợi nhuận cao hơn.
Trọng tâm của nhà đầu tư hiện đang hướng đến các tài sản được vận hành tốt, phù hợp với các chiến lược bán lẻ đa kênh từ các trung tâm mua sắm lớn tại các khu dân cư đã thành lập đến các công viên bán lẻ ngoại ô.
Hơn nữa, việc định giá lại tài sản sau đại dịch đã tạo ra các điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, trong khi lợi suất trong lĩnh vực này hấp dẫn hơn đáng kể so với nhà ở hoặc hậu cần, cả hai đều chứng kiến định giá bị đẩy lên mức không bền vững do các đợt tăng vốn trước đó.
Một sự thay đổi cơ bản trong tư duy đầu tư đang diễn ra, bán lẻ không còn được coi là một tài sản cho thuê thụ động nữa. Khi người tiêu dùng đòi hỏi nhiều hơn từ cả trải nghiệm và sự gắn kết với thương hiệu, BĐS bán lẻ hiện được coi là một tài sản hoạt động; một tài sản đòi hỏi sự tích hợp liền mạch giữa hoạt động, công nghệ, thương hiệu của người thuê và hiểu biết sâu sắc về người tiêu dùng.
Các trung tâm mua sắm hiện đại phải được quản lý như một hệ sinh thái hoàn chỉnh. Mọi yếu tố, từ sự kết hợp của người thuê và mô hình lưu lượng đi bộ đến các chiến lược tiếp thị, thiết kế không gian và tiện nghi, đều tác động trực tiếp đến hiệu quả hoạt động và giá trị tài sản.
Theo bà Quyên, thị trường cho thuê bán lẻ trong những năm tới sẽ chuyển dịch đáng kể sang các dịch vụ tư vấn phức tạp hơn. Không còn chỉ là việc kết nối người thuê với không gian có sẵn.
Cả chủ nhà và người sử dụng đều ngày càng dựa vào các cố vấn chuyên nghiệp để tận dụng dữ liệu, phân tích và công nghệ trong việc xác định vị trí tối ưu nhất ở mỗi giai đoạn chiến lược của họ.
Các dịch vụ đại diện cho người thuê và chủ nhà sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc định hình lại động lực đàm phán và thúc đẩy hiệu quả hoạt động.
