Dòng tiền ưu tiên giá trị thực đang thúc đẩy quá trình thanh lọc mạnh mẽ trên thị trường nhà ở. Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, giá căn hộ tại Hà Nội đã bắt đầu hạ nhiệt, giảm khoảng 7% so với cuối năm 2025. Sự điều chỉnh này là tất yếu, đưa thị trường bước vào chu kỳ phát triển minh bạch và bền vững. 
Nguồn cung khơi thông nhưng vẫn lệch pha
Theo báo cáo thị trường BĐS quý II và 6 tháng đầu năm 2026 do bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) công bố, thị trường nhà ở đang tiếp tục ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực. Dữ liệu cho thấy nguồn cung đã từng bước được khơi thông nhờ quá trình tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, phê duyệt dự án mới và đẩy nhanh tiến độ triển khai nhiều dự án quy mô lớn, qua đó phản ánh rõ nét quá trình thanh lọc và tái định vị giá trị đang diễn ra.
Tuy nhiên, nguồn cung mở bán thực tế vẫn chưa tăng tương xứng với số lượng dự án đủ điều kiện do nhiều chủ đầu tư tiếp tục duy trì sự thận trọng, giãn kế hoạch ra hàng hoặc kéo dài giai đoạn truyền thông nhằm thăm dò thị trường.
Số liệu công bố mới nhất của VARS IRE cho thấy, trong quý II, toàn thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm 2025. Lũy kế 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm mở bán, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước; trong đó có hơn 70.000 sản phẩm mở bán mới, tăng 40%. Nguồn cung tiếp tục tập trung chủ yếu tại các đại dự án, khu đô thị tích hợp.
Mặc dù vậy, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn chưa được khắc phục. Trong quý II, căn hộ chung cư chiếm khoảng 74,7% tổng nguồn cung mở bán mới, trong đó căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm tới 45%; căn hộ cao cấp chiếm 37%, còn căn hộ trung cấp chỉ chiếm 18%. Phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng. Đối với nhóm thấp tầng và đất nền, tỷ trọng chỉ còn 25,3%; chủ yếu là biệt thự, liền kề tại các đại đô thị. Lũy kế 06 tháng, căn hộ chung cư chiếm 70% tổng lượng mở bán.
Theo ông Lưu Tiến, Ủy viên Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS VARS IRE, áp lực chi phí đất đai, tài chính, xây dựng cùng yêu cầu ngày càng cao về chất lượng dự án khiến các chủ đầu tư tiếp tục định vị sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Phân khúc nhà ở thương mại bình dân có khả năng quay trở lại rất thấp nếu không có sự điều chỉnh về tiêu chí phân loại hoặc khung giá tham chiếu. Trong đó, miền Bắc chiếm khoảng 44% nguồn cung nửa đầu năm, miền Nam 37% và miền Trung khoảng 18%.
Dòng tiền dịch chuyển về giá trị thực
Dữ liệu vừa công bố từ VARS IRE, nhu cầu ở thực và đầu tư trung, dài hạn tiếp tục là lực đỡ chính của thị trường. Sức cầu đang cải thiện theo hướng chọn lọc, tập trung tại các khu vực ven đô, đô thị vệ tinh và những nơi hạ tầng đã chuyển từ quy hoạch sang triển khai thực tế.
Đáng chú ý, quyết định xuống tiền của người mua ngày càng khắt khe, dựa trên nhiều dữ liệu từ giá bán, chính sách vay vốn, tiến độ, pháp lý đến khả năng khai thác cho thuê. Dòng tiền đang dịch chuyển rõ nét từ "đón sóng" sang "đón giá trị". Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn tiếp tục suy giảm, các đợt FOMO chỉ xuất hiện cục bộ và nhanh chóng hạ nhiệt.
Diễn biến này giúp thanh khoản duy trì sự ổn định. Trong quý II, toàn thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp. Lũy kế 06 tháng, toàn thị trường có khoảng 48.000 giao dịch.
Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mở bán mới trong nửa đầu năm đạt khoảng 58%. Căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thanh khoản, chiếm khoảng 73% tổng lượng giao dịch. Trong cơ cấu giao dịch căn hộ, phân khúc cao cấp (50-80 triệu đồng/m²) chiếm 46%.
Đặc biệt, nhóm các chủ đầu tư lớn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên đến 70%, gần gấp đôi mức 38% của nhóm doanh nghiệp còn lại, minh chứng cho xu hướng người mua ưu tiên những dự án có mức độ an toàn cao.
Thị trường điều chỉnh theo hướng bền vững
Những chuyển biến từ cả nguồn cung và lực cầu đã đưa giá bán vào chu kỳ phát triển ổn định. Trong quý II, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân đạt khoảng 80 triệu đồng/m², tăng khoảng 10% so với năm 2025; bình quân 6 tháng đầu năm đạt khoảng 76,5 triệu đồng/m². Đối với phân khúc biệt thự, liền kề và nhà phố, giá bán tăng khoảng 5% so với cuối năm trước.
Xét theo từng địa phương, Hà Nội tiếp tục dẫn đầu về mặt bằng giá sơ cấp với khoảng 123 triệu đồng/m², đi kèm trạng thái điều chỉnh nhẹ. Tính chung khu vực Hà Nội mở rộng, giá bán sơ cấp đạt khoảng 112 triệu đồng/m², tăng 29% do nguồn cung mới chủ yếu nằm trong nội đô. Tại Hưng Yên, giá sơ cấp đạt khoảng 69 triệu đồng/m², tăng khoảng 2% nhờ điều chỉnh theo chi phí đầu vào.
Tại khu vực phía Nam, giá bán bình quân ở TP.HCM đạt khoảng 108 triệu đồng/m2, gần như đi ngang; trong khi đó khu vực Bình Dương thiết lập mặt bằng giá mới khoảng 58 triệu đồng/m², tăng khoảng 30% so với cùng kỳ.
Tại Đà Nẵng, giá bán sơ cấp duy trì mức khoảng 91 triệu đồng/m² nhờ nguồn cung mới tập trung ở các dự án chất lượng cao. Nhìn chung, biến động giá bán đang ghi nhận mức tăng chậm lại, cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn tăng trưởng cân bằng, minh bạch và phát triển bền vững hơn so với các chu kỳ trước đó.
