Thị trường văn phòng Hà Nội cần chuyển từ cạnh tranh giá sang cạnh tranh trải nghiệm

Nguồn cung tăng, cạnh tranh không chỉ bằng giá

Theo Báo cáo Thị trường văn phòng Bangkok quý II/2026 của Cushman & Wakefield, tỷ lệ trống văn phòng hạng A khu trung tâm đạt 21,9%, trong khi giá thuê gộp ổn định ở mức 943 baht/m², tương đương 28,6 USD/m². Dù tỷ lệ lấp đầy có cải thiện, các chủ nhà vẫn phải cạnh tranh bằng ưu đãi và điều khoản thuê linh hoạt, khiến giá trị thực tế khách thuê nhận được khác đáng kể so với giá niêm yết.

Bức tranh này tương đồng với Hà Nội. Quý II/2026, tỷ lệ trống văn phòng hạng A tại Hà Nội khoảng 23%, trong khi giá thuê chào thị trường khoảng 32,2 USD/m²/tháng.

Tuy nhiên, Hà Nội đang bước vào một chu kỳ nguồn cung mới. Giai đoạn 2026 - 2028, thị trường dự kiến có thêm khoảng 400.000 m² văn phòng, trong đó khu vực phía Tây chiếm khoảng 83%. Nguồn cung gia tăng sẽ tạo thêm áp lực cạnh tranh giữa các chủ nhà.

Ông Thuận Nguyễn - Giám đốc, Tư vấn cho thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, kinh nghiệm từ Bangkok cho thấy nguồn cung tăng không nhất thiết dẫn đến cuộc đua hạ giá. Khi khách thuê có nhiều lựa chọn, chất lượng sản phẩm, dịch vụ và trải nghiệm ngày càng trở thành yếu tố quan trọng trong quyết định thuê.

Thực tế, dù tỷ lệ trống tại Bangkok còn cao, một số dự án như One Bangkok và Dusit Central Park vẫn duy trì đà cho thuê tích cực, thậm chí đạt tỷ lệ lấp đầy trước khi hoàn thiện.

One Bangkok phát triển theo mô hình tích hợp văn phòng, khách sạn, bán lẻ và không gian công cộng, đồng thời hướng tới các tiêu chuẩn quốc tế về công trình xanh, kết nối thông minh và sức khỏe WELL. Tại Tower 4, không gian coworking THE COLLECTIVE cung cấp phòng họp tùy chỉnh, quầy trà, bữa sáng và dịch vụ hỗ trợ cá nhân hóa.

Trong khi đó, Dusit Central Park kết hợp văn phòng hạng A với khách sạn, căn hộ và bán lẻ, nổi bật với khu vườn trên mái rộng hơn 1 ha. Không gian này phục vụ khách thuê, cư dân và khách lưu trú, đồng thời thu hút cộng đồng và khách du lịch, biến dự án thành một điểm đến của đô thị.

Điểm chung của các mô hình này là đưa một phần tiện ích ra khỏi diện tích thuê riêng, chuyển thành không gian dùng chung do chủ tòa nhà vận hành. Cách làm này giúp doanh nghiệp giảm chi phí đầu tư ban đầu, rút ngắn thời gian đưa văn phòng vào hoạt động và tiếp cận hệ sinh thái dịch vụ mà không phải tự tổ chức toàn bộ.

Một xu hướng khác đáng chú ý tại Bangkok là “flight-to-quality”, khi khách thuê có xu hướng rời các tòa nhà cũ để chuyển sang những dự án có tiêu chuẩn xây dựng và vận hành cao hơn.

Tuy nhiên, theo ông Thuận Nguyễn, xu hướng này không đồng nghĩa các tòa nhà hiện hữu buộc phải nhường thị phần cho nguồn cung mới. Một số chủ nhà tại Bangkok đang lựa chọn nâng cấp tiện ích và chất lượng dịch vụ thay vì cạnh tranh trực tiếp bằng giá.

Empire Tower là một ví dụ. Chủ sở hữu AWC đã đầu tư khoảng 40 triệu USD để tái định vị tòa nhà 58 tầng được xây dựng từ cuối thập niên 1990. Tầng 53 được chuyển đổi thành không gian “co-living” dùng chung với phòng khách, bếp cộng đồng, phòng nghỉ trưa và khu vực làm việc nhóm; các tầng 53-58 trở thành khu ẩm thực trên cao rộng hơn 8.000 m².

Dẫn chứng này cho thấy “flight-to-quality” không nhất thiết đồng nghĩa với xây mới. Tòa nhà hiện hữu vẫn có thể cạnh tranh nếu được đầu tư đúng vào tiện ích, dịch vụ và trải nghiệm. Theo đó, giá thuê không còn là biến số duy nhất; giá trị tài sản ngày càng được tạo dựng thông qua hệ sinh thái dịch vụ và tiện ích đi kèm.

Tại Hà Nội, một số tín hiệu tương tự đã xuất hiện. Các dự án mới chú trọng chứng chỉ công trình xanh, yếu tố bền vững và công nghệ tòa nhà thông minh. Một số chủ đầu tư cũng đầu tư vào mảng xanh, khối đế bán lẻ, phòng họp đa chức năng, căng-tin, không gian sự kiện và khu vực chăm sóc sức khỏe.

Trong bối cảnh khoảng 400.000 m² nguồn cung mới dự kiến gia nhập thị trường trong ba năm tới, đây cũng là cơ hội để Hà Nội hình thành thế hệ văn phòng mới, được thiết kế và vận hành theo nhu cầu thực tế của người sử dụng.

Linh hoạt chính sách, gia tăng giá trị gói thuê

Khi nguồn cung tăng, cách thức cạnh tranh của chủ nhà cũng cần thay đổi. Theo ông Thuận Nguyễn, duy trì giá thuê niêm yết ổn định không còn đủ để bảo đảm năng lực cạnh tranh. Chủ nhà cần đánh giá tổng giá trị của gói thuê, gồm ưu đãi, hỗ trợ hoàn thiện mặt bằng, mức độ linh hoạt của hợp đồng và tổng chi phí khách thuê phải chi trả trong suốt vòng đời hợp đồng.

Các mô hình văn phòng hoàn thiện sẵn, bàn giao một phần hoặc cho thuê kèm nội thất có thể giúp doanh nghiệp giảm chi phí và thời gian chuẩn bị khi di chuyển hoặc mở rộng.

Khi các dự án ngày càng tương đồng về thiết kế, chứng nhận xanh và tiêu chuẩn chất lượng, sự khác biệt sẽ nằm nhiều hơn ở chất lượng vận hành, văn hóa dịch vụ và khả năng xây dựng cộng đồng khách thuê.

Ở chiều ngược lại, nguồn cung tăng cũng tạo thêm lựa chọn cho doanh nghiệp. Những đơn vị có hợp đồng hết hạn trong hai đến ba năm tới nên sớm rà soát thị trường, đặc biệt khi có nhu cầu diện tích lớn hoặc nhiều tầng liền nhau. Việc tiếp cận dự án từ giai đoạn cho thuê trước giúp doanh nghiệp có thêm thời gian lựa chọn và đàm phán.

Doanh nghiệp cũng cần xác định rõ nhu cầu về quy mô nhân sự, hiệu quả sử dụng mặt bằng, khả năng di chuyển của nhân viên, tiêu chuẩn bền vững, công nghệ, tiện ích và khả năng mở rộng. 

Bài toán lựa chọn cần được tính trên tổng chi phí sử dụng văn phòng, thay vì chỉ nhìn vào giá thuê, bao gồm tiền thuê, phí dịch vụ, chi phí hoàn thiện, thời gian miễn tiền thuê, mức hỗ trợ của chủ nhà và nghĩa vụ hoàn trả mặt bằng.

Từ kinh nghiệm Bangkok, ông Thuận Nguyễn cho rằng ngay cả trong thị trường có tỷ lệ trống cao, những dự án thấu hiểu nhu cầu khách thuê vẫn có thể đạt kết quả tích cực.

Với Hà Nội, khi nguồn cung mới tiếp tục gia tăng, cạnh tranh trên thị trường văn phòng sẽ ngày càng mở rộng từ giá thuê sang chất lượng sản phẩm, dịch vụ và điều kiện thuê. Chủ nhà không chỉ cung cấp diện tích, mà cần tạo ra môi trường làm việc có chất lượng và trải nghiệm; trong khi doanh nghiệp có thêm cơ sở để lựa chọn không gian phù hợp với nhu cầu vận hành.