Quy hoạch Thủ đô, những cải cách về thể chế cùng làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn đang tạo ra những điều kiện phát triển mới cho thị trường nhà ở Hà Nội. Theo Savills, quá trình này sẽ thúc đẩy mô hình đô thị đa cực, mở rộng không gian phát triển nhà ở và tạo thêm lựa chọn cho người dân. Hạ tầng định hình lại sức cạnh tranh của BĐS
Theo nhận định của Savills Việt Nam, Hà Nội đang sở hữu những điều kiện phát triển thuận lợi khi đồng thời hưởng lợi từ Quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, các dự án hạ tầng quy mô lớn và những cải cách về thể chế, trong đó có Luật Thủ đô được Quốc hội thông qua.
Không gian đô thị Hà Nội đang chuyển dịch theo mô hình đa cực với 9 cực tăng trưởng và 9 hành lang phát triển. Savills cho biết, định hướng này mở rộng không gian phát triển đô thị và nhà ở trong dài hạn, đồng thời tạo nền tảng để thị trường BĐS vận động theo một cấu trúc mới, thay vì tập trung chủ yếu tại khu vực trung tâm.
Tác động của hạ tầng đang dần thể hiện rõ trong diễn biến giá và sức hấp thụ tại một số khu vực. Savills ghi nhận các dự án nằm dọc tuyến Metro số 2A và Metro số 3 có mức điều chỉnh giá thấp hơn mặt bằng chung của thị trường, cho thấy lợi thế kết nối ngày càng trở thành một yếu tố quan trọng quyết định sức cạnh tranh của BĐS nhà ở.
Trong giai đoạn 2026-2027, tác động của hạ tầng được kỳ vọng rõ nét hơn khi các tuyến Vành đai 3,5 và Vành đai 4 cùng nhiều cây cầu mới như Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Thượng Cát, Vân Phúc, Ngọc Hồi, Mễ Sở và Hồng Hà được hoàn thiện.
Đến giai đoạn 2028-2029, lợi ích từ hạ tầng tiếp tục được kỳ vọng lan tỏa tới các cực tăng trưởng phía Tây, Tây Nam và phía Nam. Xa hơn, đến năm 2030, khi các tuyến metro, Vành đai 5 và định hướng phát triển Khu công nghệ cao Hòa Lạc được hiện thực hóa, các khu vực ngoài trung tâm có thêm cơ hội thu hút dân cư, việc làm và hoạt động kinh tế.
Savills Việt Nam cho rằng, việc Hà Nội ưu tiên phát triển hạ tầng không chỉ thúc đẩy nhu cầu BĐS trong ngắn hạn mà còn tạo nền tảng cho tăng trưởng dài hạn. Đáng chú ý, các dự án hạ tầng trọng điểm có thể mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở vừa túi tiền tại các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận.
Diễn biến tại Hưng Yên là một ví dụ cho xu hướng mở rộng phạm vi lựa chọn nhà ở. Trong nửa đầu năm 2026, nguồn cung căn hộ mới tại Hưng Yên đạt quy mô tương đương Hà Nội, trong khi lượng giao dịch đạt khoảng 90% so với thị trường Thủ đô. Tuy nhiên, mặt bằng giá tại Hưng Yên chỉ bằng khoảng 60% so với Hà Nội, tạo lợi thế đáng kể về khả năng tiếp cận đối với người mua.
Lợi thế này được kỳ vọng tiếp tục củng cố khi Vành đai 3,5, Vành đai 4 và các công trình kết nối như cầu Thượng Cát, Hồng Hà, Ngọc Hồi, Mễ Sở hoàn thiện. Mạng lưới hạ tầng mới không chỉ tăng cường kết nối Hà Nội - Hưng Yên mà còn mở rộng không gian phát triển đô thị về phía Đông.
Nguồn cung bước vào chu kỳ mới
Cùng với việc mở rộng không gian phát triển, nguồn cung nhà ở Hà Nội được kỳ vọng tiếp tục gia tăng nhờ sự tham gia của các đại đô thị mới và các chính sách hỗ trợ phát triển thị trường.
Ở phân khúc căn hộ, trong phần còn lại của năm 2026 dự kiến có 22 dự án mới mở bán, cung cấp khoảng 13.700 căn hộ. Trong khi đó, nguồn cung biệt thự và nhà liền kề cũng được đánh giá tích cực, với gần 6.000 căn dự kiến mở bán trong phần còn lại của năm 2026 và khoảng 28.000 căn trong giai đoạn 2027-2029.
Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, thị trường nhà ở Hà Nội đang trong giai đoạn chuyển tiếp, với một nghịch lý ngày càng rõ: mặt bằng giá duy trì ở mức cao trong khi nguồn cung vừa túi tiền vẫn hạn chế. Đây tiếp tục là rào cản lớn đối với khả năng tiếp cận nhà ở và thanh khoản thị trường.
Trong ngắn hạn, khả năng chi trả được xem là thách thức lớn nhất đối với người mua. Giá nhà cao, trong khi nguồn cung phù hợp với khả năng tài chính của số đông chưa được cải thiện đáng kể, khiến thanh khoản tại phân khúc căn hộ và nhà ở thấp tầng có xu hướng chậm lại. Bên cạnh lãi suất và tín dụng, những thay đổi nhanh về quy hoạch và thông tin về các dự án hạ tầng lớn cũng khiến người mua có tâm lý thận trọng hơn.
Ở chiều ngược lại, quy hoạch và hạ tầng đang mở ra dư địa cho một chu kỳ phát triển mới của thị trường nhà ở Hà Nội. Theo bà Hằng, Quy hoạch Thủ đô, cùng quá trình mở rộng không gian đô thị và đẩy nhanh đầu tư các tuyến vành đai, cầu, hệ thống giao thông kết nối, đang tạo điều kiện để Hà Nội chuyển dịch theo mô hình đa cực, giảm dần sự tập trung phát triển vào khu vực trung tâm.
Hạ tầng được đầu tư đồng bộ không chỉ cải thiện khả năng kết nối mà còn mở rộng quỹ đất có thể phát triển đô thị. Đây là tiền đề để hình thành các khu đô thị quy mô lớn tại những khu vực mới, với cơ cấu sản phẩm đa dạng hơn, qua đó tạo thêm dư địa cho nguồn cung nhà ở trong tương lai.
Đáng chú ý, bài toán nguồn cung không chỉ nằm ở việc tăng số lượng dự án mà còn ở cơ cấu sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực. Sự quan tâm ngày càng lớn đối với NƠXH, nhà ở vừa túi tiền và nhà ở cho thuê được kỳ vọng góp phần thu hẹp khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả của người dân.
Bà Hằng nhận định, việc mở rộng quỹ đất, triển khai các dự án quy mô lớn và có định hướng tín dụng phù hợp cho các phân khúc này có thể tạo thêm nguồn cung cho những nhóm đang gặp khó khăn trong tiếp cận nhà ở.
Về dài hạn, các mô hình phát triển tích hợp giữa nhà ở thương mại, NƠXH và nhà ở cho thuê sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu dân cư, đồng thời giúp thị trường phát triển cân bằng và bền vững hơn.
