Hệ thống nghị định hướng dẫn Luật Xây dựng năm 2025 thay đổi cách quản lý từ kiểm soát rộng bằng thủ tục sang kiểm soát có trọng tâm, dựa trên trách nhiệm của chủ đầu tư, điều kiện năng lực và dữ liệu. Việc phân cấp không đồng nghĩa giảm yêu cầu về an toàn, chất lượng, chi phí và tiến độ dự án. 
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025. Các nghị định, thông tư quy định chi tiết cùng có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, bao quát các khâu từ chuẩn bị dự án, thẩm định, thiết kế, quản lý chi phí, hợp đồng, năng lực đến cơ sở dữ liệu về hoạt động xây dựng.
Một thủ tục từ chuẩn bị đầu tư đến khởi công
Theo Cục Kinh tế - Quản lý đầu tư xây dựng (Bộ Xây dựng), phương thức quản lý mới được thể hiện trước hết ở việc chuyển từ tiền kiểm rộng sang tiền kiểm có trọng tâm. Kể từ khi chuẩn bị đầu tư đến khi khởi công công trình, cơ quan chuyên môn về xây dựng chỉ thực hiện một thủ tục hành chính; đối tượng và nội dung thẩm định cũng được cắt giảm. Những vấn đề mang tính liên tỉnh, liên vùng, liên quốc gia; liên quan quốc phòng, an ninh, chủ quyền; đòi hỏi chuyên môn sâu hoặc thuộc dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm công nghệ mới tiếp tục được giữ ở cấp Trung ương. Các thủ tục còn lại được phân cấp cho địa phương.
Theo Nghị định số 217/2026/NĐ-CP về quản lý hoạt động xây dựng, Nhà nước không tiền kiểm mọi dự án và mọi nội dung, mà tập trung vào những yếu tố tác động lớn đến an toàn, lợi ích công cộng và việc tuân thủ pháp luật.
Do đó, giảm thẩm định không có nghĩa giảm trách nhiệm quản lý nhà nước. Trách nhiệm ấy được thực hiện bằng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, điều kiện năng lực, kiểm tra và giám sát. Ở chiều ngược lại, chủ đầu tư không chỉ tổ chức thực hiện dự án mà phải chịu trách nhiệm về tính đúng đắn, hợp pháp, chất lượng, chi phí, tiến độ và an toàn của quyết định thuộc thẩm quyền.
Cục Kinh tế - Quản lý đầu tư xây dựng lưu ý 4 vấn đề khi thẩm định dự án. Trước hết, phải xác định dự án thuộc trường hợp cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi hay do chủ đầu tư tổ chức thẩm định. Tiếp đó, cần phân biệt phạm vi thẩm định của cơ quan chuyên môn với phạm vi của chủ đầu tư hoặc cơ quan chủ trì thẩm định. Với dự án thuộc diện cơ quan chuyên môn thẩm định, thẩm quyền cụ thể phải được xác định theo Điều 32 và Điều 33 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP. Dự án đã hoặc đang triển khai phải đối chiếu quy định chuyển tiếp tại Điều 76.
Điểm cần tránh là địa phương mở rộng phạm vi thẩm định, yêu cầu thêm thành phần hồ sơ hoặc xem xét lại nội dung pháp luật đã giao chủ đầu tư. Cách làm này vừa kéo dài thủ tục, vừa làm mờ trách nhiệm của từng chủ thể, không đúng mục tiêu cải cách.
Quản lý thiết kế cũng được điều chỉnh. Luật mới quy định theo “loại thiết kế xây dựng” thay cho cách diễn đạt “bước thiết kế xây dựng”, khắc phục cách hiểu rằng các bước thiết kế luôn phải triển khai theo một trình tự cứng. Nghị định số 217/2026/NĐ-CP quy định nội dung của từng loại thiết kế, làm căn cứ đánh giá sự phù hợp khi thiết kế được điều chỉnh. Nếu điều chỉnh thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt nhưng không dẫn đến trường hợp phải điều chỉnh dự án, chủ đầu tư tự quyết định và báo cáo người quyết định đầu tư.
Về tổ chức quản lý dự án, khi lựa chọn hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án, chủ đầu tư được quyết định thuê tư vấn quản lý, thành lập ban quản lý dự án trực thuộc hoặc tự thực hiện. Tổ chức, cá nhân tham gia quản lý dự án không còn phải có chứng chỉ năng lực, chứng chỉ hành nghề như trước; cá nhân phải có kinh nghiệm chuyên môn đáp ứng yêu cầu công việc.
Quy định về giấy phép xây dựng nằm từ Điều 49 đến Điều 66 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP. Hồ sơ được thực hiện trực tuyến toàn trình trên Cổng Dịch vụ công quốc gia; thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu quốc gia không phải nộp lại.
Một điểm đang dễ bị hiểu sai là trường hợp miễn giấy phép. Công trình cấp IV hoặc nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m², không đương nhiên được miễn phép. Theo điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng năm 2025, các công trình này chỉ được miễn khi không nằm trong các khu vực luật liệt kê, trong đó có khu chức năng, khu vực phát triển đô thị xác định trong quy hoạch chung; khu dân cư nông thôn, khu vực xây dựng xác định trong quy hoạch chung xã; hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.
Chi phí phải bám thị trường, hợp đồng phải phân rõ rủi ro
Nếu Nghị định số 217/2026/NĐ-CP điều chỉnh trình tự và trách nhiệm quản lý dự án, Nghị định số 206/2026/NĐ-CP quy định chi tiết về quản lý chi phí đầu tư xây dựng cùng Thông tư số 36/2026/TT-BXD hướng dẫn một số nội dung, phương pháp xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng đặt yêu cầu kiểm soát chi phí sát điều kiện thực tế hơn.
Khi xác định tổng mức đầu tư và dự toán, chủ đầu tư, tư vấn được tham khảo nhiều nguồn thông tin về giá xây dựng và dữ liệu chi phí của công trình tương tự. Giá được lựa chọn phải phù hợp tiêu chuẩn, chỉ dẫn kỹ thuật, xuất xứ, yêu cầu chất lượng của công trình và mặt bằng thị trường. Chi phí dự phòng phải tính đến thời gian thực hiện, tiến độ dự kiến và khả năng biến động giá trong nước, quốc tế.
Quy định mới cũng làm rõ việc điều chỉnh tổng mức đầu tư, dự toán, kể cả công trình hoặc gói thầu đã ký hợp đồng. Chủ đầu tư được điều chỉnh cơ cấu các khoản mục chi phí để giữ tiến độ và mục tiêu dự án, với điều kiện không thay đổi mục tiêu, quy mô, cơ cấu nguồn vốn và không vượt tổng mức đầu tư đã được duyệt. Quyền chủ động này đi kèm trách nhiệm chứng minh đầy đủ căn cứ, dữ liệu và phương pháp tính.
Ở cấp địa phương, UBND tỉnh, thành phố có trách nhiệm tổ chức khảo sát, thu thập thông tin, xác định và công bố giá VLXD, giá nhân công, giá ca máy, chỉ số giá xây dựng. Dữ liệu phải phản ánh kịp thời diễn biến thị trường, bởi đây là đầu vào trực tiếp cho lập, điều chỉnh và quản lý chi phí dự án.
Đối với hợp đồng, Luật Xây dựng năm 2025 và Nghị định số 210/2026/NĐ-CР quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng đặt nguyên tắc phân chia rủi ro minh bạch, phù hợp tính chất từng loại hợp đồng. Khi biến động giá đáp ứng điều kiện của trường hợp bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản theo pháp luật, chủ đầu tư có thể quyết định sửa đổi hợp đồng, bao gồm: loại hợp đồng, hình thức giá và phương pháp điều chỉnh.
Tuy nhiên, giá vật liệu tăng cao không phải là căn cứ tự động để điều chỉnh. Hợp đồng phải thuộc loại được điều chỉnh giá; các bên phải thỏa thuận rõ trường hợp điều chỉnh, công thức tính, nguồn dữ liệu giá và nội dung liên quan.
Nghị định số 210/2026/NĐ-CP bổ sung hợp đồng theo kết quả đầu ra. Thay vì kiểm soát chi tiết từng đầu việc và chi phí, loại hợp đồng này quản lý chất lượng sản phẩm cuối cùng, tạo dư địa cho nhà thầu lựa chọn công nghệ, tổ chức thi công và tối ưu tiến độ, chi phí. Việc thanh toán, quyết toán căn cứ kết quả đầu ra đã thỏa thuận.
Các quy định về sửa đổi, điều chỉnh giá, tạm dừng, chấm dứt và thanh lý hợp đồng cũng được cụ thể hơn. Đáng chú ý, một bên được quyền đơn phương thanh lý nếu bên còn lại không thực hiện thanh lý theo thỏa thuận. Hợp đồng cũng có thể tự thanh lý mà không cần biên bản thanh lý nếu các bên đã thỏa thuận. Những quy định này đòi hỏi điều khoản hợp đồng phải được soạn cụ thể ngay từ đầu.
Dữ liệu trở thành công cụ quản lý xuyên suốt
Nghị định số 212/2026/NĐ-CP quy định về điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng và Thông tư số 39/2026/TT-BXD hướng dẫn một số nội dung chi tiết trong Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng thiết lập nền tảng quản lý bằng dữ liệu, mã định danh và công khai thông tin năng lực. Trách nhiệm được phân theo nguồn hình thành dữ liệu.
Với dữ liệu phát sinh từ kết quả giải quyết thủ tục hành chính, cơ quan chuyên môn về xây dựng hoặc cơ quan thực hiện thủ tục phải thu thập, kiểm tra, chuẩn hóa, xác thực và cập nhật vào Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng. Với dữ liệu do chủ đầu tư, tổ chức, cá nhân tự kê khai, chủ thể cung cấp chịu trách nhiệm về tính đầy đủ, chính xác và kịp thời.
Thông tin về tổ chức, cá nhân, dự án, công trình và các nội dung liên quan được chuẩn hóa, liên kết bằng mã định danh. Khi dữ liệu đã được xác lập trên hệ thống, người dân và doanh nghiệp không phải kê khai, nộp hoặc chứng minh lại trong thủ tục tiếp theo. Mã định danh là khóa nối dữ liệu giữa dự án, công trình và chủ thể, giúp chuyển từ quản lý từng bộ hồ sơ sang kế thừa, kiểm tra và khai thác dữ liệu.
Theo ông Bùi Văn Dưỡng - Phó cục trưởng Cục Kinh tế - Quản lý đầu tư xây dựng, các nghị định không vận hành tách rời mà tạo thành chuỗi quản lý theo vòng đời dự án. Nghị định về quản lý hoạt động xây dựng xác lập trình tự chung; nghị định về chi phí kiểm soát nguồn lực; nghị định về hợp đồng xác định quyền, nghĩa vụ và phân chia rủi ro; nghị định về điều kiện năng lực và cơ sở dữ liệu kiểm soát chủ thể, kết nối thông tin phục vụ quản lý. Cùng với quy định về chất lượng và VLXD, hệ thống này kiểm soát từ đầu vào đến kết quả hoàn thành công trình.
Đối với dự án, thiết kế, dự toán, hợp đồng, chứng chỉ và thủ tục đã thực hiện trước ngày 01/7/2026, nguyên tắc chuyển tiếp là không yêu cầu làm lại công việc đã hoàn thành hợp pháp. Những phần việc chưa thực hiện chuyển sang áp dụng quy định mới theo trạng thái thực tế và quy định của từng lĩnh vực. Khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng năm 2025 là căn cứ chung; từng nghị định quy định cụ thể điểm chuyển giao.
Trong giai đoạn đầu, Bộ Xây dựng đã ban hành văn bản hướng dẫn, thông báo những nội dung được giao quy định chi tiết và thiết lập kênh tiếp nhận, giải đáp vướng mắc. Điểm quyết định của cơ chế mới không nằm ở số lượng thủ tục được cắt giảm, mà ở việc trách nhiệm có được xác định đúng và dữ liệu có được cập nhật đầy đủ hay không.
