Phản biện

Thực hiện chính sách phát triển nhà ở: Nhiều tồn tại cần khắc phục

Thực hiện chính sách phát triển nhà ở: Nhiều tồn tại cần khắc phục

Tân Hưng Tân Hưng - 08:38, 28/12/2021

Thông qua Luật Nhà ở 2014 cho thấy, chính sách phát triển nhà ở được quan tâm và quy định khá đầy đủ, rõ nét. Tuy nhiên, qua diễn biến thực tế của thị trường nhà ở vẫn còn nhiều khó khăn, bất cập trong thực hiện chính sách phát triển nhà ở.

“Thiếu công cụ cho chính sách phát triển thị trường nhà ở thương mại, khó khăn trong thực thi chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà chung cư cũ, nhà công vụ và nhà tái định cư chưa được quan tâm đúng mực…” - Đây là những tồn tại mà các chuyên gia BĐS chỉ ra trong thực hiện chính sách phát triển nhà ở giai đoạn 2011-2020.

Thiếu công cụ phát triển thị trường nhà ở thương mại

Theo Luật Nhà ở 2014, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, có các loại: nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội... Mỗi hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua: đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ… 

Nhà nước có trách nhiệm tạo quỹ đất ở cho người dân thông qua: phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc thù, quy hoạch xây dựng nông thôn; ban hành cơ chế, chính sách về: quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng, nghiên cứu ứng dụng khoa học công nghệ, vật liệu xây dựng mới để đầu tư cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng; khuyến khích các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán theo cơ chế thị trường. 

Ngoài ra, Nhà nước cũng ban hành cơ chế, chính sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, các cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; nghiên cứu ban hành các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đối với từng loại nhà ở phù hợp với từng khu vực, từng vùng, miền; khuyến khích phát triển nhà ở tiết kiệm năng lượng. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh), các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở… 

Thông qua Luật Nhà ở 2014 cho thấy, chính sách phát triển nhà ở được quan tâm và quy định khá đầy đủ, rõ nét. Tuy nhiên, qua diễn biến thực tế của thị trường nhà ở những năm qua, các chuyên gia về nhà ở, thị trường BĐS chỉ ra nhiều khó khăn, bất cập trong thực hiện chính sách phát triển nhà ở.

Đối với ở thương mại, cân đối cung và cầu tại một số thời điểm không đồng bộ, dẫn đến hiện tượng tồn kho nhà ở hoặc giá nhà ở tăng cao do thiếu nguồn cung. Nhiều địa phương còn thiếu quan tâm đến công tác dự báo, lập chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; chưa coi trọng phương thức quản lý phát triển nhà ở thông qua chương trình, kế hoạch; phát triển nhà ở theo dự án chiếm tỷ trọng thấp, tỷ trọng nhà chung cư tại các đô thị loại I, II, III thấp. Thiếu các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở chung cư, nhà ở cho thuê tại các đô thị loại III trở lên, quy định về hình thức sở hữu và thời gian sở hữu đối với các sản phẩm bất động sản có chức năng lưu trú mới trên thị trường (shop house, condotel, officetel, airbnb…)

Thiếu/hạn chế áp dụng các quy chuẩn về nhà ở, đặc biệt là các quy chuẩn về nhà ở mới đang có trên thị trường, nhà ở tiết kiệm năng lượng, các dự án thí điểm để nâng cao hiệu lực áp dụng Quy chuẩn đã ban hành, chính sách khuyến khích chủ đầu tư sử dụng vật liệu xây dựng xanh, tiết kiệm năng lượng. Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản chậm cập nhật, chưa đầy đủ, chưa dễ dàng tiếp cận và sử dụng, thiếu liên kết với cơ sở dữ liệu về dân cư, đất đai, quy hoạch, đầu tư…

 Nhiều khó khăn trong thực thi chính sách nhà ở xã hội

Chính sách nhà ở xã hội bao gồm các chính sách nhà ở cho: người thu nhập thấp, lực lượng vũ trang - công an, công nhân, người có công với cách mạng, hộ nghèo khu vực nông thôn, khu vực chịu ảnh hưởng của thiên tai và học sinh, sinh viên. Trong đó, mới chỉ có chính sách nhà ở đối với lực lượng vũ trang - công an đáp ứng nhu cầu về nhà ở công vụ cho cán bộ quân đội; lãnh đạo, chỉ huy ở nhiều đơn vị chủ động, tích cực trong tổ chức và giải quyết chính sách nhà ở cho cán bộ thuộc quyền. Hầu hết các chính sách nhà ở xã hội đối với các đối tượng còn lại đều bất cập. 

Đối với người có thu nhập thấp, chính sách cho vay ưu đãi và cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại để thực hiện chính sách nhà ở xã hội chưa được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ. Việc thành lập các quỹ phát triển nhà ở xã hội địa phương rất hạn chế do vướng mắc về pháp luật về tài chính - tín dụng, dẫn đến nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội không được quay vòng để phát triển nhà ở xã hội mà được hòa vào ngân sách chung của địa phương và sử dụng cho mục đích khác.

Tại một số địa phương, trong quy hoạch đô thị, khu công nghiệp chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội hoặc có bố trí nhưng ở tại các vị trí không thuận lợi hoặc chưa giải phóng xong mặt bằng, dẫn đến thiếu quỹ đất sạch để triển khai các dự án nhà ở xã hội... Song, lại chưa có chế tài hiệu quả để xử lý, ràng buộc các chủ đầu tư dự án trong việc hoàn thiện đưa vào sử dụng nhà ở xã hội trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị. Cơ chế ưu đãi phát triển nhà ở xã hội còn bất hợp lý, chưa hài hòa lợi ích và trách nhiệm giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Chủ đầu tư chỉ có ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp, tạo quỹ đất sạch, hỗ trợ hạ tầng ngoài hàng rào dự án… các ưu đãi còn lại thực chất là dành cho người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

Một số cơ chế ưu đãi khuyến khích nhà đầu tư chưa phát huy hiệu quả như: cơ chế cho phép nộp bằng tiền thay thế việc dành quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội đối với dự án dưới 5 ha; quy định bắt buộc các dự án nhà ở xã hội phải dành 20% diện tích quỹ nhà để cho thuê nhưng thực tế không có khách hàng đăng ký thuê, gây lãng phí và thiệt hại cho chủ đầu tư; quy định tỷ lệ lợi nhuận định mức dự án nhà ở xã hội không vượt quá 10% tổng mức đầu tư của dự án chưa phù hợp với thực tế; ưu đãi chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội được tăng mật độ xây dựng, hệ số tầng nhưng không được tăng chỉ tiêu dân số không mang lại lợi ích cho chủ đầu tư...

Thiếu quy định về ưu đãi chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong việc miễn giảm tiền thuê đất nằm trong quy hoạch khu công nghiệp, khu chế xuất; quy định về phương thức xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng. Đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội quá rộng và có sự trùng lắp như đối tượng người thu nhập thấp tại khu vực đô thị trùng lắp đối tượng cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang (tại khu vực đô thị). 

Một số thủ tục về: xác định đối tượng; điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, thẩm định giá bán, giá cho thuê phức tạp, gây khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện chính sách phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Nhiều dự án nhà ở xã hội có chất lượng thấp dẫn đến việc hình ảnh nhà ở xã hội gắn liền với nhà ở chất lượng thấp, kém hấp dẫn người mua, gián tiếp ảnh hưởng đến chủ trương nhân văn của Nhà nước đó là đảm bảo các đối tượng xã hội có thể cùng sử dụng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội được phát triển đầy đủ. Cơ chế, chính sách giữa các quy định pháp luật đối với nhà ở cho công nhân chưa đồng bộ, thống nhất, gây khó khăn trong việc triển khai thực hiện. Nhà nước chưa có chính sách riêng về nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, mà đang được lồng ghép vào chính sách nhà ở xã hội, áp dụng chung cho 10 nhóm đối tượng theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở 2014.

Có các cơ chế ưu đãi cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho công nhân nhưng thực tế thì ưu đãi này cũng không đi vào cuộc sống do ít có doanh nghiệp tham gia lo nhà ở cho công nhân. Quy định về lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở cho công nhân khu công nghiệp hiện cũng còn bất cập. Nguồn vốn tín dụng dành để cấp bù lãi suất cho các chủ đầu tư dự án và các đối tượng được ưu đãi vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội (trong đó có công nhân khu công nghiệp) vẫn còn thiếu.

Một số địa phương chưa quan tâm chỉ đạo xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, đặc biệt là kế hoạch phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; chưa đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm theo quy định của pháp luật; chưa quan tâm cho đầu tư phát triển nhà ở dành cho công nhân khi lập quy hoạch đầu tư xây dựng khu công nghiệp. Việc xây nhà ở cho công nhân khu công nghiệp tại một số địa phương còn thiếu đồng bộ với hệ thống hạ tầng xã hội (nhà trẻ, trường học, trạm y tế, nhà văn hóa…).

Nguồn ngân sách Trung ương thực hiện chính sách nhà ở cho người có công với cách mạng hạn chế, chưa đồng bộ do phải cân đối từ nhiều nguồn vốn trong nhiều năm dẫn đến việc cấp kinh phí hỗ trợ cho các địa phương thực hiện bị chậm, dàn trải làm nhiều đợt. Việc kết hợp hỗ trợ giữa Nhà nước, hộ gia đình và kêu gọi xã hội hóa với sự tham gia đóng góp từ các tổ chức, các doanh nghiệp chưa thực sự hiệu quả. Chính sách nhà ở cho hộ nghèo khu vực nông thôn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc khi cơ chế hỗ trợ thay đổi, chuyển sang cho vay tín dụng mà không hỗ trợ trực tiếp như giai đoạn trước. 

Mức vay ưu đãi tối đa 25 triệu đ/hộ là quá thấp không đủ để người dân làm nhà, đặc biệt là tại vùng sâu, vùng xa có địa hình phức tạp, khó khăn do chi phí nhân công, vận chuyển vật liệu cao... dẫn đến giá thành xây dựng nhà ở tăng cao nên người dân không đủ kinh phí để làm nhà. Nhiều địa phương, nhiều hộ gia đình không có khả năng huy động thêm nên không thực hiện được. Việc vận động cộng đồng, phối hợp giữa các tổ chức xã hội, doanh nghiệp trên địa bàn tham gia hỗ trợ hộ nghèo xây dựng nhà ở chưa hiệu quả. 

Chính sách nhà ở khu vực chịu ảnh hưởng thiên tai, biến đổi khí hậu do các tỉnh thành chủ động bố trí nguồn kinh phí từ ngân sách của địa phương, nhưng hầu hết các địa phương đều là tỉnh nghèo, không cân đối được ngân sách thực hiện, nên tiến độ hỗ trợ chậm. Chính sách nhà ở cho sinh viên, học sinh chưa hiệu quả, không phù hợp với nhu cầu thực tế của sinh viên. Nguồn kinh phí cho bảo dưỡng, bảo trì công trình không đảm bảo, dẫn đến công trình ngày càng xuống cấp; chất lượng dịch vụ phục vụ hạn chế, không đạt hiệu quả, chưa đáp ứng được nhu cầu của sinh viên.

Nhà chung cư cũ, nhà công vụ và nhà tái định cư chưa được quan tâm đúng mực

Theo báo cáo của UBND các tỉnh thành, hiện nay tại các đô thị trên cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương khoảng hơn 3 triệu m² sàn) với hơn 100 nghìn hộ dân đang sinh sống, chủ yếu tập trung tại một số địa phương như: Hà Nội có 1.579 nhà chung cư, TP.HCM có 575 nhà chung cư, Hải Phòng có 205 nhà chung cư, Quảng Ninh có 60 nhà chung cư, Phú Thọ có 23 nhà chung cư, Nghệ An có 22 nhà chung cư, Thanh Hóa có 17 nhà chung cư, Cần Thơ có 10 nhà chung cư và tại một số địa phương khác Tiến độ thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chậm, chưa đạt yêu cầu đề ra, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM.

Ngày 15/7/2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/9/2021, thay thế Nghị định 101/2015/NĐ-CP nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các địa phương, đặc biệt là tại Hà Nội và TP.HCM. Việc ban hành Nghị định 69/2021/ NĐ-CP nhằm tháo gỡ hầu hết khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Nghị định 101/2015/NĐ-CP. Tuy nhiên, vẫn còn một số vướng mắc liên quan đến quy định về hình thức và phương thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2014.

Chính quyền địa phương các cấp chưa quan tâm đúng mức trong việc phát triển và quản lý nhà ở công vụ dẫn đến tình trạng nơi thừa, nơi thiếu nhà ở công vụ, một số nơi tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở công vụ chưa đúng quy định.

Nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở công vụ từ ngân sách trung ương và địa phương còn rất hạn chế. Kinh phí để duy tu, bảo dưỡng quỹ nhà ở công vụ cũ, đã xuống cấp còn hạn hẹp, người thuê nhà ở công vụ đã tự bỏ tiền để cải tạo, nâng cấp; một số cán bộ sau khi hết tiêu chuẩn thuê nhà ở công vụ có khó khăn về nhà ở khi trả lại nhà ở công vụ dẫn đến việc thu hồi nhà ở công vụ gặp nhiều khó khăn. Nguồn ngân sách địa phương hạn chế không thể bố trí để chuẩn bị trước quỹ nhà ở tái định cư tại từng khu vực. Nhiều nhà ở tái định cư xuống cấp, hư hỏng nặng do hạnchế, yếu kém trong quản lý, vận hành. Nhiều căn hộ được hoàn thiện nhưng người dân không đến nhận nhà.

 Hạn chế về quỹ đất và ngân sách cho phát triển nhà ở

Công tác thu hồi quỹ đất để khai thác có hiệu quả hơn còn chậm. Nhiều địa phương thiếu nguồn lực để lập và thẩm định quy hoạch chi tiết. Một số quy hoạch được phê duyệt nhưng thời gian thực hiện kéo dài, thiếu khả thi, gây ảnh hưởng đến đời sống của người dân trong khu vực quy hoạch. Việc tạo quỹ đất sạch cho phát triển nhà ở xã hội tại nhiều địa phương vẫn còn chưa được quan tâm đúng mức, dẫn đến thiếu quỹ đất sạch cho nhà ở xã hội, đặc biệt là quỹ đất tại các đô thị. Công tác thu hồi quỹ đất để khai thác có hiệu quả hơn còn chậm. Do hạn chế về nguồn ngân sách dẫn đến việc nhiều địa phương chưa chủ động lập và phủ kín quy hoạch chi tiết.

Bên cạnh đó, khoản thu tương đương giá trị quỹ đất 20% mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với nhà nước khi đầu tư dự án nhà ở thương mại hòa chung vào ngân sách địa phương. Do vướng mắc giữa pháp luật về nhà ở và luật ngân sách nhà nước nên chưa có cơ chế tập trung để sử dụng toàn bộ khoản này vào phát triển nhà ở xã hội. Đề án thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở chưa triển khai do thiếu tính khả thi: Không thể huy động được vốn từ người dân đặc biệt là những người thu nhập thấp nếu như Nhà nước không hỗ trợ ban đầu cho quỹ tiết kiệm nhà ở kèm theo đó là các chính sách hỗ trợ.

Tỷ lệ nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách địa phương dành cho các đối tượng chính sách được hưởng chính sách ưu đãi về nhà ở còn rất hạn chế do khó khăn trong cân đối nguồn ngân sách địa phương và chưa có quy định cụ thể. Với nhiều khó khăn trong phát triển nhà ở như thời gian vừa qua, cần thiết ban hành Chiến lược phát triển nhà ở trong giai đoạn hiện nay với các nhóm giải pháp cụ thể, khả thi, phù hợp cho từng nhóm đối tượng, bao hàm các nội dung về quy hoạch, phát triển quỹ đất, tín dụng, thuế, thủ tục đầu tư…

Ý kiến của bạn