VARS IRE đánh giá, vấn đề của tín dụng BĐS không đơn thuần nằm ở việc “siết” hay “mở”, mà quan trọng hơn là dòng vốn được phân bổ vào đâu, phục vụ mục đích gì và đi kèm mức độ rủi ro nào. Vốn cần được ưu tiên cho các dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, tạo thêm nguồn cung nhà ở, đáp ứng nhu cầu thực và tạo tác động lan tỏa lớn. 
Nhận diện rủi ro từ tính liên thông của dòng vốn
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE), BĐS có tính liên thông cao với nền kinh tế thông qua nhiều bảng cân đối tài sản và dòng tiền: Từ giá trị tài sản bảo đảm cho các khoản tín dụng ngân hàng, tài sản lớn của hộ gia đình, dòng vốn trái phiếu, tiền ứng trước của người mua đến hoạt động của chuỗi xây dựng, vật liệu và nội thất.
Do đó, điều đáng quan tâm không chỉ là một nhịp điều chỉnh giá BĐS, mà là tình trạng dự án đình trệ kéo dài, không phân định được dự án nào còn khả năng phục hồi, cũng như rủi ro và tổn thất cuối cùng sẽ được phân bổ cho chủ thể nào.
Trong thực tế, tín dụng BĐS có cơ cấu rất đa dạng. Từ tín dụng phục vụ nhu cầu nhà ở, mua và nhận chuyển nhượng BĐS đến tín dụng phát triển, kinh doanh dự án. Các nhóm tín dụng này mang đặc điểm khác nhau về mục đích sử dụng, dòng tiền, khả năng trả nợ và mức độ rủi ro.
Chính vì vậy, thay vì áp dụng một cách tiếp cận chung cào bằng, chính sách tín dụng cần từng bước phân loại theo tính chất tài sản, uy tín chủ đầu tư và mức độ rủi ro nhằm kiểm soát dòng vốn, đồng thời duy trì nguồn vốn cho nhu cầu nhà ở thực.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, kiểm soát tín dụng nếu không đi cùng cơ chế xử lý thanh khoản và tháo gỡ các dự án gặp khó có thể khiến rủi ro nhanh chóng lan rộng thành rủi ro hệ thống. Trung Quốc là một trường hợp điển hình. Việc giảm mức độ đòn bẩy của doanh nghiệp BĐS nhằm quản trị rủi ro có hiệu quả hay không phụ thuộc rất lớn vào thời điểm và cách thức triển khai.
Đặc biệt đối với thị trường phụ thuộc đáng kể vào hoạt động bán nhà hình thành trong tương lai, khi tín dụng bị thu hẹp đột ngột, doanh nghiệp sẽ thiếu hụt dòng tiền hoàn thành dự án. Hệ lụy là người mua lo ngại, ngừng thanh toán, công trường chậm lại và khả năng tiếp cận tín dụng tiếp tục giảm, tạo thành vòng xoáy suy giảm niềm tin và thanh khoản.
Từ năm 2022, Trung Quốc bắt đầu chuyển trọng tâm sang ưu tiên hoàn thành dự án, bảo đảm bàn giao nhà qua cơ chế danh sách trắng. Địa phương rà soát dự án đủ điều kiện, ngân hàng thẩm định để ưu tiên dòng vốn. Kết quả, đến cuối quý I/2026, hơn 7.000 tỷ nhân dân tệ đã được dẫn vào các dự án thuộc danh sách trắng, hỗ trợ bàn giao khoảng 7,5 triệu căn nhà.
Cần mở đúng chỗ, khóa đúng rủi ro
Tại Việt Nam, từ năm 2023 đến nay, chính sách tín dụng BĐS đã từng bước chuyển từ tháo gỡ thanh khoản sang định hướng dòng vốn có mục tiêu. Sau giai đoạn đầu tập trung ngăn chặn vòng xoáy pháp lý - trái phiếu thông qua Nghị quyết 33/NQ-CP và Nghị định 08/2023/NĐ-CP, dòng vốn nay được định hướng cụ thể hơn vào NƠXH, người trẻ mua nhà và các dự án có tính khả thi.
Dù vậy, khó khăn của thị trường hiện không chỉ nằm ở thiếu vốn, mà còn liên quan đến pháp lý dự án, chi phí đất, khả năng hấp thụ và thủ tục. Chương trình tín dụng NƠXH quy mô 145.000 tỷ đồng là một minh chứng. Đến cuối tháng 5/2026, kết quả giải ngân lũy kế mới đạt khoảng 12.440 tỷ đồng.
Khoảng cách lớn này cho thấy, nếu dự án chưa đủ pháp lý, thủ tục còn rắc rối, nhiều rào cản thì ưu đãi lãi suất không đủ để tạo ra cầu bền vững. Tín dụng có thể tạo thêm sức mua, nhưng không thể thay thế nhu cầu thực; vốn chỉ phát huy hiệu quả khi đi cùng một dự án thông thoáng thủ tục và khả thi.
Để tránh việc “ưu tiên tín dụng” trở thành cơ chế phân bổ vốn mang tính hành chính, VARS IRE đề xuất thay đổi tư duy quản lý theo hướng đánh giá rủi ro sát thực tế.
Thứ nhất, phân loại dự án để định hướng dòng vốn. Đề xuất chia làm ba nhóm: Nhóm A (đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, thiếu vốn), Nhóm B (còn khả năng phục hồi nhưng cần cơ cấu lại), và Nhóm C (không còn khả năng phục hồi, cần xử lý theo quy định).
Thứ hai, chuyển từ kiểm soát theo lĩnh vực sang đánh giá theo người vay và tài sản. Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường các tiêu chí như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV) và khả năng trả nợ; qua đó tạo điều kiện cho người mua nhà lần đầu, người mua NƠXH tiếp cận tín dụng phù hợp hơn dựa trên dữ liệu thực tế thay vì tên gọi sản phẩm.
Thứ ba, thường xuyên kiểm tra khả năng chịu đựng của các ngân hàng trước kịch bản giá BĐS giảm, dự án chậm bàn giao để có biện pháp tăng dự phòng hoặc kiểm soát tốc độ tăng tín dụng. Khoản vay không còn khả năng thu hồi cần nhận diện sớm để xử lý.
Thứ tư, từng bước đa dạng hóa nguồn vốn dài hạn (trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư BĐS) đi kèm yêu cầu minh bạch thông tin, không để rủi ro từ các kênh huy động này quay trở lại ngân hàng.
Thứ năm, mọi chính sách ưu tiên tín dụng cần có tiêu chí và cơ chế hậu kiểm rõ ràng. Hiệu quả phải được đo lường bằng số dự án hoàn thành và số căn nhà đưa vào sử dụng, thay vì chỉ thống kê số vốn giải ngân.
Tín dụng BĐS chỉ thực sự phát huy vai trò đối với tăng trưởng kinh tế khi chất lượng phân bổ vốn được nâng cao, bảo đảm dòng tiền đến đúng dự án an toàn về pháp lý.
Không cào bằng rủi ro, khơi thông tín dụng có chọn lọc và kiểm soát chặt chẽ mức độ tập trung dư nợ chính là chìa khóa để thúc đẩy thị trường BĐS hồi phục bền vững, ngăn ngừa rủi ro lan truyền sang hệ thống tài chính.
