Bước vào chu kỳ mới, thị trường BĐS, nhà ở đang chứng kiến sự thay đổi mang tính bước ngoặt dưới tác động kép của đòn bẩy tài chính và chính sách. Việc siết chặt pháp lý và nắn chỉnh dòng tiền tín dụng không chỉ là thách thức thanh lọc các doanh nghiệp yếu kém, mà còn là yếu tố nền tảng đang định hình lại toàn bộ cấu trúc, trật tự của thị trường nhà ở trong giai đoạn 2025 - 2030. 
Theo báo cáo mới nhất từ đơn vị nghiên cứu VIS Ratings, thị trường nhà ở quý III/2025 đang chứng kiến những chuyển biến tích cực mang tính bước ngoặt. Số liệu cho thấy hệ thống tín dụng BĐS đã tăng trưởng mạnh, đạt mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây.
Cụ thể, tín dụng cho vay mua nhà tăng tới 20% so với cùng kỳ, tập trung mạnh vào nhóm nhà ở xã hội và người mua nhà lần đầu nhờ các gói lãi suất ưu đãi. Song song đó, tín dụng kinh doanh bất động sản cũng ghi nhận mức tăng ấn tượng 37%.
Đáng chú ý, tỷ trọng tín dụng BĐS hiện đã chiếm 23,7% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Dù con số này có thể tạo ra áp lực nhất định lên hệ số an toàn vốn của các ngân hàng thương mại, nhưng ở góc độ thị trường, nó phản ánh "cơn khát" vốn khổng lồ đang được giải tỏa để phục vụ cho các dự án mới tái khởi động.
Bên cạnh kênh ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đã trở lại vai trò là kênh huy động vốn bổ sung quan trọng. Giá trị phát hành trái phiếu bất động sản trong quý đạt 34,1 nghìn tỷ đồng, tăng 50% so với bình quân nửa đầu năm. Điều này cho thấy các chủ đầu tư đang chủ động đa dạng hóa nguồn vốn để giảm sự phụ thuộc duy nhất vào tín dụng ngân hàng.
Nhận định về xu hướng này, chuyên gia phân tích cao cấp từ VIS Ratings cho rằng, sự phục hồi của kênh trái phiếu cũng phần nào giúp giảm áp lực đáo hạn trong giai đoạn tháng 12/2025 đến quý I/2026, dù rủi ro tái cấp vốn vẫn hiện hữu đối với những doanh nghiệp đã chậm trả gốc và lãi vốn không còn dư địa gia hạn theo quy định mới.
Một yếu tố then chốt khác giúp thị trường duy trì sự ổn định là đà cải thiện vượt bậc của hoạt động cấp phép dự án. Những thay đổi trong khuôn khổ chính sách gần đây, điển hình là Nghị định 144/2025/NĐ-CP và Nghị định 151/2025/NĐ-CP, với cơ chế phân cấp mạnh mẽ cho địa phương, đã rút ngắn đáng kể thời gian thẩm định và phê duyệt.
Kết quả là riêng trong quý III/2025, cả nước ghi nhận 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới, tăng tới 391% so với cùng kỳ một mức tăng kỷ lục. Các dự án này không chỉ dồi dào về số lượng mà cơ cấu sản phẩm cũng có sự dịch chuyển tích cực sang phân khúc trung cấp và hợp lý, phản ánh nỗ lực đưa thị trường về gần hơn với khả năng chi trả thực tế của người dân.
Ngoài ra, kế hoạch thành lập Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP. HCM và Đà Nẵng vào tháng 12/2025, đi kèm hàng loạt cơ chế ưu đãi đặc thù, được kỳ vọng sẽ kích hoạt làn sóng đầu tư mới vào các khu vực phụ cận. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn quanh các vùng chiến lược này dự báo sẽ là những đơn vị hưởng lợi đầu tiên.
Sự cộng hưởng giữa dòng vốn và chính sách đã tạo ra những con số biết nói tại hai đầu tàu kinh tế là Hà Nội và TP. HCM. Tổng lượng hàng mở bán tại hai thành phố này tăng 55% so với cùng kỳ. Mặc dù giá sơ cấp tăng mạnh từ 31% – 41%, tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức trên 100% nhờ hạ tầng giao thông được đẩy mạnh và tâm lý tích cực của người mua.
Đặc biệt tại khu vực phía Nam, phân khúc trung cấp có sự tăng trưởng đột biến với nguồn cung gấp ba lần cùng kỳ. Sự trỗi dậy của các dự án tại các vùng vệ tinh như Bình Dương nơi có mức giá trung bình khoảng 46 triệu đồng/m², thấp hơn gần một nửa so với khu vực lõi TP. HCM đã giải quyết bài toán "khát" nhà ở vừa túi tiền cho nhóm khách hàng thu nhập trung bình.
Tuy nhiên, bức tranh tài chính của các doanh nghiệp vẫn tồn tại sự phân hóa sâu sắc. Tỷ lệ đòn bẩy toàn ngành đã tăng lên mức 4,4 lần (so với 3,1 lần của quý I/2025) do nhu cầu vay vốn đầu tư dự án mới.
Đối với các chủ đầu tư lớn, có dự án đủ pháp lý để mở bán, nguồn tiền ứng trước từ khách hàng đang giúp củng cố thanh khoản và đảm bảo lợi nhuận ghi nhận trong 12–18 tháng tới.
Ngược lại, nhóm doanh nghiệp còn vướng mắc pháp lý kéo dài vẫn đang loay hoay trong khó khăn. Biên lợi nhuận suy giảm, dòng tiền yếu và tiến độ dự án đình trệ khiến hồ sơ tín dụng của nhóm này gần như không được cải thiện trong suốt 9 tháng năm 2025.
Có thể thấy, dù thị trường BĐS quý III/2025 đang mang nhiều gam màu sáng nhờ trợ lực từ chính sách và dòng tiền, nhưng quá trình thanh lọc vẫn đang diễn ra gắt gao. Sự phục hồi bền vững sẽ thuộc về những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý vững vàng và cấu trúc tài chính lành mạnh.
