Nghiên cứu kiểm định giả thuyết rằng cung nhà ở tại Việt Nam tương đối không co giãn theo giá, đặc biệt đối với phân khúc tập trung người lao động khu công nghiệp. Sử dụng dữ liệu mảng cân bằng gồm 24 tỉnh, thành phố giai đoạn 2016 - 2022, nghiên cứu ước lượng mô hình hiệu ứng cố định hai chiều với sai số chuẩn vững theo cụm cấp tỉnh, có kiểm soát quỹ đất ở. DOI: http://doi.org/10.64588/jc.12.07.2026
THS Nguyễn Anh Tú
Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở và Thị trường bất động sản, Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)
Email: tunarevn@gmail.com
THÔNG TIN BÀI BÁO
Chuyên mục: Khoa học công nghệ
Ngày nhận bài: 19/6/2026
Ngày sửa bài: 29/6/2026
Ngày chấp nhận đăng: 10/7/2026
Ngày xuất bản Online: 21/7/2026
Tác giả liên hệ: Email: tunarevn@gmail.com
TÓM TẮT
Nghiên cứu kiểm định giả thuyết rằng cung nhà ở tại Việt Nam tương đối không co giãn theo giá, đặc biệt đối với phân khúc tập trung người lao động khu công nghiệp. Sử dụng dữ liệu mảng cân bằng gồm 24 tỉnh, thành phố giai đoạn 2016 - 2022, nghiên cứu ước lượng mô hình hiệu ứng cố định hai chiều với sai số chuẩn vững theo cụm cấp tỉnh, có kiểm soát quỹ đất ở, trong đó biến giá nhà được đo bằng chỉ số giá nhà ở tổng hợp từ các tiểu nhóm chi phí cấu thành. Kết quả cho thấy hệ số co giãn của cung nhà ở theo giá xấp xỉ 0,64 nhỏ hơn 1, hàm ý cung phản ứng chậm trước tín hiệu giá; phần lớn các cú sốc cầu được hấp thụ qua tăng giá thay vì mở rộng lượng cung. Kiểm tra tính vững trên nhóm 22 tỉnh, thành phố thâm dụng công nghiệp cho hệ số co giãn tương tự về dấu và độ lớn, khoảng 0,48 với mức co giãn còn thấp hơn. Tốc độ đô thị hóa ngắn hạn có quan hệ ngược chiều với tăng trưởng cung, phản ánh ràng buộc về quỹ đất và thủ tục. Nghiên cứu gợi ý ưu tiên cải cách phía cung như đất đai, thủ tục hành chính nhằm hỗ trợ tăng cung nhà ở cho người lao động khu công nghiệp.
Từ khóa: Co giãn cung nhà ở; dữ liệu mảng; đô thị hóa; thất bại thị trường; người lao động khu công nghiệp; nhà ở xã hội.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] Aastveit, K. A., Albuquerque, B. & Anundsen, A. K. Insights using a novel measure of housing supply elasticity. BIS Quarterly Review, December 2024, pp. 53-65, 2024.
[2] Bertaud, A. Order Without Design: How Markets Shape Cities. MIT Press, Cambridge, Massachusetts, Hoa Kỳ, 2018.
[3] Caldera Sánchez, A. & Johansson, Å. The price responsiveness of housing supply in OECD countries. Journal of Housing Economics, vol. 22, no. 3, pp. 231-249, 2013.
[4] Cameron, A. C., Gelbach, J. B. & Miller, D. L. Bootstrap-based improvements for inference with clustered errors. The Review of Economics and Statistics, vol. 90, no. 3, pp. 414-427, 2008.
[5] Cục Thống kê. Tư liệu kinh tế - xã hội 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương 2020 - 2024. NXB. Kinh tế và Tài chính, Hà Nội, 2025, ISBN: 978-604-75-3002-1.
[6] DiPasquale, D. & Wheaton, W. C. Housing market dynamics and the future of housing prices. Journal of Urban Economics, vol. 35, no. 1, pp. 1-27, 1994.
[7] HRA - Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản. Báo cáo dự án xây dựng chính sách toàn diện phát triển nhà ở xã hội Việt Nam. Bộ Xây dựng, 2021.
[8] Glaeser, E. L. & Gyourko, J. The impact of building restrictions on housing affordability. Federal Reserve Bank of New York Economic Policy Review, vol. 9, no. 2, pp. 21-39, 2003.
[9] Glaeser, E. L. & Gyourko, J. The economic implications of housing supply. Journal of Economic Perspectives, vol. 32, no. 1, pp. 3-30, 2018.
[10] Gao, P. The housing supply elasticity and its determinants: Evidence from China. Journal of Applied Economics in Developing Countries, vol. 1, no. 1, 2014, doi: 10.20961/jaedc.v1i1.89990.
[11] Green, R. K., Malpezzi, S. & Mayo, S. K. Metropolitan-specific estimates of the price elasticity of supply of housing and their sources. American Economic Review, vol. 95, no. 2, pp. 334-339, 2005.
[12] Hilber, C. A. L. & Vermeulen, W. The impact of supply constraints on house prices in England. Economic Journal, vol. 126, no. 591, pp. 358-405, 2016.
[13] Hoang, V. L. C. & Turner, S. Navigating industrial work: Lives, aspirations and coping strategies of migrant factory workers in Vietnam. Population, Space and Place, 2026, doi: 10.1002/psp.70221.
[14] Huang, H. & Tang, Y. Residential land use regulation and the US housing price cycle between 2000 and 2009. Journal of Urban Economics, vol. 71, no. 1, pp. 93-99, 2012.
[15] Justiniano, A., Primiceri, G. E. & Tambalotti, A. Credit supply and the housing boom. Journal of Political Economy, vol. 127, no. 3, pp. 1317-1350, 2019.
[16] Kim, D. & Jin, J. The effect of land use on housing price and rent: Empirical evidence of job accessibility and mixed land use. Sustainability, vol. 11, no. 3, pp. 938, 2019.
[17] Mahmoudinia, D., Hosseini Kondelaji, M. H. & Sadeghi Amroabadi, B. Do credit supply and urbanization influence housing prices? Evidence from 31 provinces of Iran. International Journal of Housing Markets and Analysis, 2025, doi: 10.1108/IJHMA-07-2025-0167.
[18] Malpezzi, S. & Maclennan, D. The long-run price elasticity of supply of new residential construction in the United States and the United Kingdom. Journal of Housing Economics, vol. 10, no. 3, pp. 278-306, 2001.
[19] Mayer, C. J. & Somerville, C. T. Residential construction: Using the urban growth model to estimate housing supply. Journal of Urban Economics, vol. 48, no. 1, pp. 85-109, 2000.
[20] Quốc hội. Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, ngày 27/11/2023.
[21] Saiz, A. The geographic determinants of housing supply. Quarterly Journal of Economics, vol. 125, no. 3, pp. 1253-1296, 2010.
[22] United Nations Human Settlements Programme [UN-Habitat]. Affordable land and housing in Asia. UN-Habitat, 2011.
[23] Vo, T. N. Q. Social housing development for industrial workers and low-income laborers in the context of urbanization: The case of Vung Tau City, Vietnam (2021 - 2030). International Journal of Advanced Multidisciplinary Research and Studies, vol. 6, no. 3, pp. 906-914, 2026.
►Xem bài báo tại đây
