Khi công trình xanh ngày càng trở nên phổ biến, đặt ra vấn đề về duy trì hiệu quả xanh trong quá trình sử dụng, cho thấy vai trò ngày càng quan trọng của khâu quản lý và vận hành công trình. Công trình xanh đã đi qua giai đoạn thử nghiệm
Sau hơn một thập kỷ hình thành và phát triển, công trình xanh tại Việt Nam đã vượt qua giai đoạn thí điểm để bước vào giai đoạn mở rộng trên diện rộng. Theo tổng hợp của IFC, đến hết năm 2025, Việt Nam có 780 công trình đạt chứng nhận xanh, với tổng diện tích sàn 18,69 triệu m², mức cao nhất từ trước đến nay. Riêng năm 2025 ghi nhận 196 công trình mới, tăng khoảng 20% so với năm trước.
Đáng chú ý, công trình xanh không còn tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp. Nhà ở, nhà ở xã hội và công trình công nghiệp đang trở thành các phân khúc tăng trưởng nhanh, cho thấy công trình xanh đã đi vào dòng chảy chính của thị trường xây dựng, thay vì chỉ mang tính trình diễn hay thí điểm chính sách.
Tuy nhiên, chính sự mở rộng này cũng đặt ra một câu hỏi căn bản hơn: liệu hiệu quả “xanh” có được duy trì trong suốt quá trình sử dụng, hay chỉ dừng lại ở giai đoạn thiết kế và chứng nhận?
Một nghiên cứu chuyên sâu của Viện Khoa học công nghệ xây dựng (IBST) về vai trò của các hệ thống chứng nhận công trình xanh trong thực hiện cam kết giảm phát thải khí nhà kính cho thấy, các giải pháp kỹ thuật của công trình xanh có hiệu quả rõ ràng.
Cụ thể, các công trình áp dụng hệ thống chứng nhận xanh tại Việt Nam đạt: Tiết kiệm năng lượng vận hành trung bình khoảng 32%; Tiết kiệm nước khoảng 34%; Giảm carbon hàm chứa trong vật liệu xây dựng sau hoàn công trung bình tới 47%. Đáng chú ý, mức giảm carbon hàm chứa trong vật liệu cao hơn đáng kể so với mức giảm phát thải trong giai đoạn vận hành, cho thấy dư địa giảm phát thải lớn nằm ở vật liệu và vòng đời công trình, chứ không chỉ ở khâu sử dụng năng lượng.
Tuy nhiên, IBST cũng nhấn mạnh một điểm then chốt: hiệu quả kỹ thuật của công trình xanh chỉ được duy trì khi các giải pháp được vận hành, giám sát và điều chỉnh liên tục trong quá trình sử dụng. Nếu thiếu cơ chế quản lý vận hành phù hợp, hiệu quả tiết kiệm năng lượng và tài nguyên có thể suy giảm theo thời gian, thậm chí không đạt mức thiết kế ban đầu. Nói cách khác, thiết kế xanh là điều kiện cần, nhưng chưa đủ.
Vấn đề đặt ra ở giai đoạn vận hành công trình
Thực tiễn thị trường Việt Nam cho thấy, không ít công trình đạt chứng nhận xanh nhưng sau vài năm đưa vào sử dụng đã phát sinh những vấn đề quen thuộc: Hệ thống kỹ thuật không được bảo trì đúng chu kỳ; Thiết bị tiết kiệm năng lượng bị điều chỉnh thủ công để “chạy cho tiện”; Thiếu dữ liệu theo dõi mức tiêu thụ điện, nước theo thời gian; Chi phí vận hành tăng nhưng không có cơ sở so sánh hay đánh giá hiệu quả.
Điều này cho thấy, khoảng trống lớn nhất của công trình xanh hiện nay không nằm ở khâu thiết kế hay chứng nhận, mà nằm ở giai đoạn vận hành kéo dài hàng chục năm và quyết định hiệu quả thực sự của công trình.
Thực tế cho thấy, các hệ thống chứng nhận công trình xanh đang được áp dụng tại Việt Nam hiện nay chủ yếu mang tính tự nguyện, do các tổ chức quốc tế và khu vực tư nhân phát triển. Trong khi đó, việc lồng ghép các tiêu chí xanh vào hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia vẫn đang được nghiên cứu và triển khai từng bước, phù hợp với điều kiện phát triển của ngành xây dựng trong nước.
Trong bối cảnh này, Báo cáo Phát triển Thế giới 2025 của Ngân hàng Thế giới (WB) đưa ra một lưu ý mang tính nguyên tắc: hiệu quả của các chuẩn, dù được hình thành từ khu vực công hay khu vực tư nhân, không chỉ phụ thuộc vào nội dung chuẩn mà còn phụ thuộc vào năng lực thực thi và giám sát trong thực tế. Đối với công trình xanh, điều này cho thấy các mục tiêu thiết kế và chứng nhận chỉ có thể phát huy đầy đủ giá trị khi được duy trì và kiểm soát trong quá trình sử dụng công trình.
Vận hành công trình nhằm duy trì hiệu quả thiết kế
Trong bối cảnh này, Quản lý cơ sở vật chất tích hợp (Integrated Facility Management – IFM) cần được nhìn nhận không phải như một chuẩn mới, mà như một cách tổ chức vận hành công trình nhằm duy trì hiệu quả đã đạt được ở giai đoạn thiết kế.
IFM tập trung vào việc tích hợp các hoạt động vận hành vốn rời rạc, bao gồm: bảo trì kỹ thuật, quản lý tài sản, kiểm soát tiêu thụ năng lượng và nước, an toàn, môi trường và tuân thủ pháp lý, trong một hệ thống quản lý thống nhất, có dữ liệu theo dõi và đánh giá hiệu quả theo thời gian.
Theo Savills Việt Nam (2025), Báo cáo năng lực quản lý cơ sở vật chất tích hợp (IFM), việc áp dụng mô hình IFM tại các dự án công nghiệp, thương mại và văn phòng ở Việt Nam cho thấy những kết quả cụ thể: Giảm chi phí vận hành tổng thể từ 15–25% nhờ hợp nhất nhà cung cấp, chuẩn hóa quy trình và quản lý tập trung; Giảm chi phí sửa chữa khẩn cấp và thời gian ngừng hoạt động từ 12–18% thông qua bảo trì dự báo; Tiết kiệm năng lượng và tiện ích lên tới 20%; Giảm tiêu thụ điện 40–50% và nước 20–30% tại nhiều dự án nhờ giám sát và điều chỉnh vận hành.
Một số trường hợp cụ thể trong nhóm công trình thương mại – văn phòng được theo dõi cho thấy mức cải thiện hiệu quả vận hành ở mức hai chữ số theo năm. Chẳng hạn, tại một tòa nhà văn phòng quy mô lớn (Linden Tower), lượng nước sử dụng cho tưới cảnh quan được ghi nhận giảm khoảng 66%; tại một công trình thương mại – văn phòng khác (Avalon), mức tiêu thụ điện năng giảm khoảng 17% sau khi điều chỉnh phương thức vận hành.
Trên phạm vi rộng hơn, dữ liệu tổng hợp từ danh mục các dự án thương mại, văn phòng và công nghiệp đang được theo dõi cho thấy, mức tiêu thụ điện năng năm 2024 giảm trung bình khoảng 8% so với năm 2023.
Những dữ liệu này cho thấy, hiệu quả xanh không tự đến từ chứng nhận, mà phụ thuộc quyết định vào cách công trình được vận hành mỗi ngày.
Đặt trong bối cảnh chính sách hiện nay, có thể thấy sự bổ trợ rõ ràng: Chứng nhận công trình xanh giúp công trình “đúng ngay từ đầu” – ở giai đoạn thiết kế và xây dựng; IFM giúp công trình tiếp tục “đúng” trong quá trình sử dụng, thông qua dữ liệu và quản trị vận hành.
Nếu thiếu khâu vận hành, chính sách công trình xanh dễ rơi vào tình trạng WB đã cảnh báo: chuẩn có nhưng hiệu quả không lan tỏa.
Ngược lại, nếu coi IFM là công cụ nâng cao năng lực thực thi, chứ không phải “chuẩn mới”, thì hiệu quả xanh có thể được duy trì dài hạn; dữ liệu vận hành trở thành đầu vào cho quản lý nhà nước; và thị trường công trình xanh phát triển theo hướng thực chất hơn.
Các dữ liệu vận hành tổng hợp trong Báo cáo năng lực quản lý cơ sở vật chất tích hợp (IFM) của Savills Việt Nam (2025) cho thấy, trong những điều kiện vận hành được tổ chức bài bản, hiệu quả xanh của công trình có thể được duy trì và cải thiện theo thời gian. Những kết quả này phản ánh vai trò của quản lý vận hành chuyên nghiệp trong việc hiện thực hóa các mục tiêu tiết kiệm năng lượng và tài nguyên đã được đặt ra ở giai đoạn thiết kế.
Trong bối cảnh thị trường xây dựng Việt Nam có mức độ đa dạng lớn về loại hình công trình và năng lực vận hành, IFM có thể được xem như một cách tiếp cận vận hành mang tính tham chiếu, góp phần gợi mở các hướng thu hẹp khoảng cách giữa mục tiêu thiết kế và hiệu quả đạt được trong quá trình sử dụng công trình, hơn là một mô hình có thể áp dụng đồng loạt cho mọi trường hợp.
