Thị trường bất động sản Trung Quốc cuối năm vẫn chưa cho thấy tín hiệu phục hồi rõ rệt sau hơn ba năm suy giảm. Báo cáo mới nhất của S&P Global Ratings dự báo lượng nhà mới bán ra trên toàn quốc sẽ tiếp tục giảm khoảng 8% trong năm 2025 và thêm 6 - 7% trong năm 2026. Tốc độ giảm này phản ánh sức cầu yếu kéo dài, khi người dân vẫn giữ tâm lý thận trọng trước bối cảnh bất ổn kinh tế và niềm tin thị trường chưa được khôi phục.
Theo số liệu của Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc, diện tích nhà sẵn sàng bán trên toàn quốc vẫn ở mức cao kỷ lục, tăng gần 7% so với cùng kỳ năm trước. Dù chính phủ đã tung ra nhiều biện pháp kích cầu như hạ lãi suất thế chấp, giảm tỷ lệ đặt cọc mua nhà và mở rộng danh mục dự án được “cứu trợ tín dụng”, song các gói hỗ trợ này chưa đủ mạnh để đảo chiều xu hướng. Tình trạng “nguồn cung dư thừa, nhu cầu co lại” tiếp tục chi phối hầu hết các phân khúc.
Đáng chú ý, sự phân hóa giữa các khu vực đang trở nên rõ rệt hơn. Tại các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải hay Thâm Quyến, giá nhà tuy giảm nhẹ nhưng giao dịch vẫn duy trì ở mức ổn định nhờ nhu cầu ở thật. Trong khi đó, tại các đô thị cấp 3 và cấp 4, lượng giao dịch sụt giảm mạnh, tồn kho tăng cao, khiến nhiều chính quyền địa phương gặp khó khăn trong cân đối ngân sách, vốn phụ thuộc lớn vào doanh thu từ đất. Theo Financial Times, doanh số bán đất tại nhóm đô thị nhỏ đã xuống mức thấp nhất trong hơn 10 năm qua.
Các chuyên gia nhận định “cơn khủng hoảng niềm tin” là yếu tố cốt lõi khiến thị trường chưa thể hồi phục. Sau khi nhiều tập đoàn lớn như Evergrande, Country Garden hay Sunac rơi vào khủng hoảng nợ, người mua nhà trở nên dè dặt với cả những dự án đã triển khai. Việc bàn giao chậm tiến độ, thiếu minh bạch tài chính và khan hiếm dòng vốn tín dụng khiến niềm tin của người tiêu dùng và nhà đầu tư bị xói mòn nghiêm trọng.
Theo Business Insider, Goldman Sachs dự báo giá nhà tại Trung Quốc có thể giảm thêm 10% trước khi chạm đáy, và thị trường chỉ có khả năng ổn định trở lại từ giai đoạn 2027 nếu chính phủ kiên định chính sách hỗ trợ tín dụng và tái cơ cấu nợ. Bên cạnh đó, tốc độ đô thị hóa chậm lại và dân số giảm cũng đang làm suy yếu động lực cầu nhà ở, yếu tố từng là “động cơ tăng trưởng” chủ đạo suốt hai thập kỷ qua.
Về phía chính phủ, Bắc Kinh đã nỗ lực tái cơ cấu ngành bất động sản theo hướng lành mạnh hơn, với mục tiêu giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu cơ và thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội. Tuy nhiên, những biện pháp này chỉ có tác dụng ngắn hạn nếu không đi kèm chiến lược phục hồi niềm tin người dân và cải cách tài chính địa phương, nơi đang gánh phần lớn áp lực từ suy thoái nhà đất.
Trong bối cảnh đó, giới chuyên gia cho rằng thị trường Trung Quốc đang bước vào “giai đoạn điều chỉnh dài hạn”. Việc tập trung phát triển các mô hình bất động sản mới như nhà ở cho thuê, khu đô thị xanh, bất động sản logistics hay tái cấu trúc quỹ đất công có thể là hướng đi khả thi nhằm cân bằng cung cầu và khôi phục niềm tin.
