Nghịch lý đang diễn ra khi 81% người dân TP.HCM tự tin mua nhà trong 5 năm tới, bỏ xa tỷ lệ 69% tại Hà Nội. Sự chênh lệch này không nằm ở thu nhập mà xuất phát từ cơ cấu sản phẩm: TP.HCM duy trì được 21-31% nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng, trong khi Hà Nội gần như "trắng" phân khúc này và nghiêng hẳn về dòng sản phẩm cao cấp từ 5-10 tỷ đồng. 
Sự lệch pha nguồn cung giữa Hà Nội và TP.HCM
Đối với những người đang thuê nhà, đặc biệt là các gia đình trẻ, mục tiêu sở hữu một tổ ấm riêng luôn hiện hữu rất rõ ràng. Kết quả khảo sát cho thấy có đến 93% người đã kết hôn và có con đặt mục tiêu mua nhà trong vòng 5 năm tới.
Để hiện thực hóa giấc mơ này giữa bối cảnh giá nhà leo thang, nhiều người đã lựa chọn đa dạng hóa nguồn tích lũy thông qua việc làm thêm để tăng thu nhập, quản lý chi tiêu chặt chẽ hơn hoặc tích lũy qua các kênh tiết kiệm.
Một điểm sáng trong tư duy của nhóm này là sự cởi mở và thực tế hơn với các công cụ tài chính. Trong nhóm nỗ lực mua nhà, có đến 86% sẵn sàng vay ngân hàng với tỷ lệ từ 30-50% giá trị tài sản.
Con số này cho thấy tư duy sử dụng đòn bẩy tài chính đang trở nên phổ biến, được xem là giải pháp thiết thực để rút ngắn quãng đường sở hữu tài sản thay vì chỉ chờ đợi tích lũy đủ 100% vốn.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn chỉ ra một thực tế đáng suy ngẫm về sự chênh lệch nhu cầu sở hữu nhà giữa hai đô thị lớn. Cụ thể, nhu cầu mua nhà trong 5 năm tới tại TP.HCM đạt mức 81%, cao hơn đáng kể so với con số 69% tại Hà Nội.
Nguyên nhân cốt lõi của sự chênh lệch này xuất phát chủ yếu từ cơ cấu nguồn cung căn hộ. Tại TP.HCM, phân khúc chung cư có giá dưới 3 tỷ đồng chiếm tỷ trọng từ 21-31% tổng nguồn cung, tạo ra "nguồn cung giá mềm" giúp người trẻ và các gia đình thu nhập trung bình dễ tiếp cận hơn.
Ngược lại, thị trường Hà Nội lại đang nghiêng hẳn về phân khúc trung và cao cấp với phổ giá phổ biến dao động từ 5-10 tỷ đồng, trong khi phân khúc dưới 3 tỷ đồng chỉ chiếm vỏn vẹn khoảng 10%.
Việc thiếu vắng nguồn cung vừa túi tiền đã đẩy chi phí sở hữu nhà vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người mua, khiến nhu cầu dự định mua nhà trong tương lai tại Thủ đô giảm sút rõ rệt.
Nhận định về vấn đề này, ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing Batdongsan.com.vn cho rằng, bên cạnh nỗ lực cá nhân, việc đơn giản hóa thủ tục nhà ở xã hội, minh bạch điều kiện và mở rộng nguồn cung phù hợp sẽ là chìa khóa giúp nhóm khách hàng này sớm chạm tay vào giấc mơ an cư.
Cơ hội từ nhóm thuê dài hạn và chiến lược đầu tư dòng tiền
Không chỉ thị trường mua bán, phân khúc cho thuê cũng đang mở ra cơ hội đầu tư bền vững cho mô hình BĐS dòng tiền. Phân tích nhóm khách thuê dài hạn cho thấy đây là tệp khách hàng có khả năng chi trả ổn định, với 72% dành dưới 30% thu nhập cho tiền nhà và có xu hướng gắn bó lâu dài khi 34% số người tham gia khảo sát cho biết sẽ thuê từ 3 năm trở lên.
Để thu hút và giữ chân nhóm khách hàng tiềm năng này, nhà đầu tư cần đáp ứng bốn tiêu chí cốt lõi bao gồm chất lượng nhà ở, hệ thống tiện ích, vị trí thuận lợi và cộng đồng dân cư xung quanh.
Khi đầu tư nghiêm túc vào chất lượng sống thay vì chỉ cung cấp một chỗ để ở đơn thuần, chủ nhà có thể xây dựng được danh mục cho thuê ổn định, ít biến động và tạo ra dòng tiền dài hạn.
Bức tranh về nhóm người trẻ tự thân sở hữu BĐS đầu tiên cũng mang lại nhiều bài học giá trị về kế hoạch tài chính. Nhóm này chủ yếu nằm trong độ tuổi 35-44 và phần lớn đã lập gia đình, có con. Ở lần mua nhà đầu tiên, đa số họ lựa chọn mua để ở và gần một nửa không cần vay ngân hàng nhờ sự chuẩn bị nguồn vốn kỹ lưỡng từ trước.
Đáng chú ý, động lực nâng cấp chỗ ở và mở rộng tài sản của nhóm này rất mạnh mẽ khi 85% cho biết sẽ mua thêm hoặc đầu tư trong 5 năm tới, với ưu tiên hàng đầu vẫn nghiêng về đất nền.
Tuy nhiên, đối với nhóm đã sở hữu BĐS nhưng không còn nhu cầu mua thêm, xu hướng "dịch chuyển an toàn" đang thể hiện rất rõ nét. Dòng tiền được đưa sang các kênh truyền thống mang tính phòng thủ, trong đó vàng chiếm 82% và gửi tiết kiệm chiếm 77%. Các kênh rủi ro hơn như chứng khoán hay trái phiếu tuy vẫn hiện diện nhưng không phải là ưu tiên hàng đầu.
Dữ liệu so sánh hiệu quả đầu tư giai đoạn 2015-2025 cũng củng cố cho xu hướng này khi vàng dẫn đầu với mức sinh lời vượt trội (chỉ số 425), theo sau là chung cư và đất nền (cùng chỉ số 337), trong khi gửi tiết kiệm dù an toàn nhưng có mức tăng trưởng thấp hơn (chỉ số 169).
Trong khi đó, nhóm được thừa kế nhà đất cũng góp phần tạo nên sự sôi động cho thị trường. Dù sở hữu sẵn tài sản, phần lớn là nhà riêng và đất nền, nhóm này không hề có tâm lý "ỷ lại". Khảo sát cho thấy 80% đáp viên trong nhóm này dự định mua thêm BĐS trong 5 năm tới nhằm mục đích nâng cấp chỗ ở và mở rộng đầu tư.
Theo đánh giá của Giám đốc Marketing Batdongsan.com.vn, lợi thế ban đầu không làm cho nhóm thừa kế trở nên thụ động. Ngược lại, họ tiếp tục tích lũy và khai thác tài sản, từ việc nâng cấp giá trị nhà đất đến đầu tư cho thuê, cho thấy sức cầu trên thị trường vẫn rất bền vững và có tính lan tỏa rộng khắp.
