Trong quý II/2023, mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM có lượng tiêu thụ giảm 7.000m2, thấp nhất kể từ quý IV/2022. Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam ghi nhận các chủ dự án đã chuyển đổi công năng trung tâm thương mại thành tòa nhà văn phòng cho thuê. Chuyển đổi công năng để đạt hiệu quả tài chính
Mới đây, sau khi khu thương hiệu Miniso trả mặt bằng, dự án Thảo Điền Pearl (Thảo Điền, TP Thủ Đức) ghi nhận giảm 3.000 m² diện tích sàn tiêu thụ và chủ nhà quyết định chuyển đổi diện tích cho thuê bán lẻ sang cho thuê văn phòng.
Không chỉ Thảo Điền Pearl, Savills cũng ghi nhận một số những dự án với quy mô nhỏ dưới 10.000m² tại các khu vực ngoại thành đã phải chuyển đổi công năng từ mặt bằng bán lẻ hiện đại sang văn phòng hoặc co-working space.
Bà Giang Huỳnh - Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận nghiên cứu & S22M Savills TP.HCM phân tích, những dự án có quy mô nhỏ thường khá vất vả trong việc thu hút khách thuê đa dạng cũng như duy trì lượng khách thuê.
Trong khi đó, đa số các dự án này nằm trong các khu vực dân cư mới, xa trung tâm với mô hình kinh doanh gói gọn trong một số dịch vụ như F&B, cửa hàng tiện lợi, chăm sóc tóc… Đây là những khách thuê thường không có khả năng chi trả giá thuê cao.
Theo bà Giang Huỳnh, những mô hình dịch vụ F&B, cửa hàng tiện lợi, chăm sóc tóc… đa số không hiệu quả về mặt tài chính dành cho chủ đầu tư.
Chính vì vậy, chủ đầu tư các dự án mặt bằng bán lẻ có xu hướng chuyển đổi công năng sang những loại hình hiệu quả hơn về mặt thương mại.
Thách thức về mô hình phát triển
Tuy nhiên, nguồn cung thị trường bán lẻ mới trong 6 tháng 2023 khá hạn chế, với tổng nguồn cung tại TP.HCM đạt hơn 1,5 triệu m² sàn, không thay đổi nhiều so với quý trước.
Giá thuê đạt khoảng gần 3,5 triệu đồng/m2/tháng đối với khu vực trung tâm và khoảng 1 triệu đồng/m2/tháng đối với khu vực ngoài trung tâm. Công suất thuê duy trì ở mức 91%, không biến động nhiều so với quý trước.
“Trong 6 tháng đầu năm, mặc dù tình hình kinh tế khó khăn, chúng tôi vẫn ghi nhận công suất thuê và giá cả ổn định. Điều này thể hiện cho nguồn cầu khá tốt của thị trường”, bà Giang Huỳnh cho biết.
Trong quý II, có 3 dự án mới, đa số là các dự án ở khu vực ngoại thành. Tiêu biểu là Thiso Mall Sala với quy mô vừa đủ, vị trí thuận tiện có thể thu hút được đa dạng cho khách thuê từ những nhãn hàng F&B, thời trang, phụ kiện cho đến siêu thị, từ đó thu hút được lưu lượng khách ghé thăm tốt và đạt được công suất thuê tốt.
“Tỷ lệ lấp đầy đạt hơn 90% một phần do nguồn cung bán lẻ hiện đại TP.HCM đa số còn nhỏ so với tổng dân số 13 triệu người. Nếu như so sánh với Bangkok hoặc các thành phố khác trong khu vực, tổng diện tích bán lẻ hiện đại của họ ở mức khoảng 8-9 triệu m² sàn. Có thể thấy diện tích bán lẻ hiện đại TP.HCM rất nhỏ so với tiềm năng lớn về mặt tiêu dùng của TP”, bà Giang Huỳnh phân tích.
Đồng ý với quan điểm này, bà Trần Phạm Phương Quyên - Quản lý bộ phận cho thuê Bán lẻ Savills TP.HCM cũng cho rằng, vấn đề lớn nhất của thị trường mặt bằng bán lẻ Việt Nam trong mắt các khách thuê nước ngoài là khan hiếm các mặt bằng chất lượng.
Việt Nam thường xuyên bị so sánh với các thị trường lân cận đã phát triển lâu năm như Thái Lan, Malaysia, nơi có rất nhiều mặt bằng lớn, rộng rãi và hàng loạt dự án trung tâm thương mại chất lượng.
Nhìn về 6 tháng cuối năm, thị trường sẽ có 3 dự án mới nằm ở khu vực ngoài trung tâm, tổng diện tích khoảng 70.000m². Tuy nhiên, đa số nguồn cung này nằm ở khu vực ngoài trung tâm và thuộc các khu dân cư mới, có thể sẽ lặp lại câu chuyện về bài toán lấp đầy.
“Chúng tôi hy vọng những mô hình bán lẻ mới có khả năng thu hút được những khách thuê tiềm năng cũng như là những khách thuê có năng lực tài chính tốt, cung cấp những trải nghiệm mua sắm thú vị để thu hút lưu lượng người tiêu dùng” - bà Trần Phạm Phương Quyên nói thêm.
