Yêu cầu công chứng hợp đồng kinh doanh BĐS
Dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) tiếp tục nhận được nhiều ý kiến các ĐBQH hoạt động chuyên trách liên quan đến vấn đề quản lý chặt chẽ việc chuyển quyền sở hữu BĐS, tại Hội nghị ĐBQH hoạt động chuyên trách diễn ra sáng 29/8.
Đóng góp ý kiến về yêu cầu công chứng hợp đồng kinh doanh BĐS và sàn giao dịch, môi giới BĐS, đại biểu Lê Thanh Hoàn - Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa cho rằng, quá trình chuyển quyền sở hữu BĐS cần được quản lý chặt chẽ, vì quy định này rất cần thiết, quan trọng đối với việc bảo vệ quyền lợi người dân, đáp ứng yêu cầu đảm bảo quyền sở hữu được xác định rõ ràng. Khi niềm tin vào quyền sở hữu được bảo đảm sẽ thúc đẩy việc mua bán, đầu tư vào tài sản cũng như sự phát triển minh bạch của thị trường BĐS.
Do đó, việc ký hợp đồng mua bán BĐS, cụ thể là giữa doanh nghiệp BĐS với người dân mà không yêu cầu công chứng là không hợp lý.
Đại biểu Lê Thanh Hoàn nêu rõ, cơ chế ký hợp đồng mua bán hoàn toàn riêng tư, không có một tổ chức trung gian, như tổ chức công chứng để kiểm soát, đã gây ra nhiều bất cập, dẫn đến nhiều vụ tranh chấp, lừa đảo, gây tốn thời gian, tiền bạc, làm tổn hại lợi ích của người dân.
Đối với hầu hết cá nhân, việc giao dịch nhà ở không thường xuyên diễn ra, do sự phức tạp và không thường xuyên, nên sự hiểu biết của cá nhân người dân về cách thực hiện giao dịch một cách tốt nhất thường bị hạn chế.
Theo đại biểu Lê Thanh Hoàn, không nên phó mặc người dân bước vào giao dịch này với hành trang duy nhất là lòng tin vào sự tử tế của doanh nghiệp BĐS, đồng thời đề nghị quy định rõ về yêu cầu công chứng để quản lý chặt chẽ quá trình chuyển quyền sở hữu BĐS.
Còn đại biểu Nguyễn Trường Giang - Đoàn ĐBQH tỉnh Đắk Nông đặt vấn đề, có nên đặt niềm tin hoàn toàn vào tổ chức khi bán BĐS cho cá nhân hay không? Trên thực tế, đối với giao dịch giữa cá nhân với cá nhân có công chứng, tỷ lệ huỷ các hợp đồng giao dịch này là 0,01%.
Đại biểu Nguyễn Trường Giang đề nghị đánh giá tổng thể, toàn diện việc có bên thứ ba, trong đó có công chứng viên, tham gia trung gian trong các hợp đồng giao dịch BĐS.
Đại biểu Văn Thị Bạch Tuyết - Đoàn ĐBQH TP.HCM nêu quan điểm, trong giao dịch kinh doanh BĐS, vai trò của công chứng là rất quan trọng giúp đảm bảo quyền lợi của các bên. Bởi, vai trò của công chứng không chỉ là chứng kiến giao dịch diễn ra, mà còn bảo vệ quyền lợi của người mua cũng như người bán đúng theo quy định của pháp luật.
BĐS thường là tài sản lớn, là thành quả một đời lao động, chính vì thế, các quy định ràng buộc ở trong hợp đồng giao dịch cần phải có những người am hiểu quy định pháp luật tham gia ý kiến, để khi có tranh chấp xảy ra, hoặc khi một bên không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình thì vấn đề sẽ được giải quyết một cách rõ ràng, minh bạch.
Trong thực tế, qua các cuộc làm việc với các chuyên gia, các tổ chức có liên quan, các tài liệu, hợp đồng, hồ sơ mua bán của các doanh nghiệp, tổ chức đưa ra thường có dung lượng rất lớn và nội dung phức tạp, người dân bình thường khó hiểu hết được nghĩa vụ, quyền lợi của mình, dẫn đến thiệt thòi khi có tranh chấp xảy ra. Vì vậy, đề nghị dự thảo Luật cần làm rõ vai trò của công chứng trong hợp đồng giao dịch BĐS.
Hoàn thiện cơ cấu, tổ chức sàn giao dịch BĐS
Đại biểu Nguyễn Anh Trí - Đoàn ĐBQH TP Hà Nội cho rằng, cần khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch BĐS.
Đại biểu Nguyễn Anh Trí nêu quan điểm, chưa thể yên tâm với tình hình thị trường hiện nay khi BĐS có giá trị kinh tế lớn nhưng có một thời gian dài mua bán một cách dễ dàng, cũng rất lộn xộn và khi có sự cố xảy ra thì người dân, nhà nước dễ chịu thiệt. Kinh doanh BĐS đã trở thành một nghề dễ làm, dễ phất lên với những mánh lới, luồn lách.
Vì vậy, để lành mạnh hóa thị trường này, việc giao dịch qua sàn giao dịch BĐS là cần thiết, để đảm bảo chính thức, nghiêm túc, tin cậy và tuân thủ pháp luật. Dự thảo Luật cần có những quy định hoàn thiện cơ cấu tổ chức, hoạt động của sàn giao dịch BĐS.
Đại biểu Văn Thị Bạch Tuyết - Đoàn ĐBQH TP.HCM quan tâm đến việc minh bạch thông tin về dự án BĐS để bảo vệ quyền lợi của người mua, nhất là những người mua là cá nhân trong dự thảo Luật. Đề nghị ban soạn thảo nghiên cứu quy định rõ, cụ thể hơn để người có nhu cầu mua biết, ví dụ công khai thông tin tại trang thông tin điện tử của Bộ Xây dựng hoặc trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng các tỉnh/thành phố, giúp công dân dễ dàng tìm kiếm hơn so với các quy định hiện nay.
Đại biểu Văn Thị Bạch Tuyết nêu quan điểm, cơ sở dữ liệu về nhà ở và dự án BĐS rất quan trọng. Vì vậy, trong dự thảo cũng cần xác định trách nhiệm của các địa phương, cũng như việc bố trí ngân sách để xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS. Cần xác định rõ trách nhiệm của doanh nghiệp trong công tác phối hợp để công khai thông tin dự án trước khi ký hợp đồng đặt cọc, trách nhiệm chia sẻ thông tin và và dễ dàng truy cập, tra cứu thông tin để người dân tìm hiểu.
Ngoài ra, góp ý dự thảo Luật về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu Trần Thị Vân - Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Ninh bày tỏ nhất trí với các đại biểu cho rằng, nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 90% giá trị hợp đồng (dự thảo quy định 95%). Việc này sẽ tăng cường trách nhiệm đối với việc hoàn tất thủ tục làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, đại biểu Trần Thị Vân đề nghị cần có bảo lãnh cho tới khi chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.