Hoàn thiện 2 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi)

Luật Nhà ở (sửa đổi) - tập trung giải quyết 8 nhóm chính sách

Sau hơn 8 năm triển khai thực hiện Luật Nhà ở 2014, lĩnh vực nhà ở đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng. Tuy nhiên, bên cạnh các kết quả đã đạt được nêu trên, lĩnh vực nhà ở cũng đã xuất hiện một số tồn tại, gây khó khăn trong quá trình thực hiện như: Một số nội dung đã được Luật Nhà ở điều chỉnh nhưng chưa cụ thể, rõ ràng dẫn đến việc áp dụng pháp luật chưa thống nhất tại các địa phương, có nội dung còn chưa thống nhất với một số đạo luật có liên quan như: Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Quản lý tài sản công…; có một số vấn đề mới phát sinh sau khi Luật Nhà ở 2014 được ban hành nhưng cơ quan có thẩm quyền chưa có cơ sở pháp lý để xử lý do Luật Nhà ở 2014 chưa có quy định.

Đặc biệt, Luật Nhà ở 2014 chưa có các quy định để nâng cao vai trò quản lý, điều tiết của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở, nhất là phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp để điều tiết thị trường nhà ở, việc quản lý các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, xuất hiện hiện tượng lừa đảo bán dự án trên giấy (dự án ma), gây rủi ro cho người mua nhà, làm rối loạn thị trường bất động sản hoặc có tình trạng người nước ngoài núp bóng trong hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.

Mặt khác, trong bối cảnh một số các Luật liên quan đã và đang được sửa đổi, bổ sung (như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công tư) thì việc rà soát, cập nhật và sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở cho phù hợp, thống nhất với các luật này là hết sức cần thiết, bảo đảm tính đồng bộ chung của hệ thống pháp luật.

Vì thế, Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này sẽ quy định đầy đủ, cụ thể và điều chỉnh kịp thời các nội dung liên quan trong lĩnh vực nhà ở, tạo cơ sở pháp lý quan trọng để thúc đẩy phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội; Tiếp tục cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở; sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ các điều kiện đầu tư kinh doanh không còn phù hợp nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người dân, doanh nghiệp. Bảo đảm sự đồng bộ thống nhất với các pháp luật liên quan.

Để đạt được các mục tiêu sửa đổi Luật Nhà ở như đã đặt ra, lần sửa đổi này sẽ tập trung giải quyết 8 nhóm chính sách bao gồm: (1) Chính sách sở hữu nhà ở; (2) Chính sách về xây dựng ban hành Chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; (3) Chính sách phát triển nhà ở; (4) Chính sách về nhà ở xã hội; (5) Chính sách tài chính cho phát triển nhà ở; (6) Chính sách chung về quản lý, sử dụng nhà ở; (7) Chính sách quản lý, sử dụng nhà chung cư; (8) Chính sách quản lý nhà nước về nhà ở.

Mỗi nhóm chính sách này sẽ bao gồm các chính sách cụ thể, có chính sách kế thừa, cụ thể hóa quy định hiện hành và có các chính sách mới được đề xuất.

Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) - bổ sung nhiều nội dung mới

Luật Kinh doanh BĐS 2014 điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân. Sau gần 8 năm triển khai thực hiện, Luật Kinh doanh BĐS 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, bên cạnh những kết quả đạt được, pháp luật về kinh doanh BĐS cũng đã xuất hiện những tồn tại cần được sửa đổi bổ sung.

Trong quá trình xây dựng, Dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã bám sát Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nghị quyết, văn bản khác có liên quan của Chính phủ để thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và phát triển thị trường bất động sản.

Giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến bất động sản như đất đai, đầu tư, tài chính, tín dụng... Tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống nhất từ trung ương đến địa phương về thị trường BĐS. Hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm phát triển thị trường BĐS ổn định, lành mạnh; đảm bảo vận hành các quan hệ về kinh doanh BĐS theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) gồm 11 Chương với 93 Điều. Trong đó, dự thảo luật bổ sung các khái niệm mới như: dự án BĐS, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS, hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS. 

Bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm mới như: thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định; sử dụng tiền mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với các luật ban hành sau như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư và phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.

Bổ sung quy định về áp dụng Luật Kinh doanh BĐS và các luật khác có liên quan để xác định rõ việc áp dụng pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS; đồng thời là nguyên tắc giải quyết khi có sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa nội dung, quy định của Luật Kinh doanh BĐS với các luật khác có liên quan trong hoạt động kinh doanh BĐS, đặc biệt là kinh doanh BĐS trong các dự án đầu tư BĐS để kinh doanh và đảm bảo sự phù hợp, tính tương thích với các điều ước quốc tế có liên quan mà Việt Nam là thành viên.

Sửa đổi, bổ sung quy định hiện hành về các loại BĐS đưa vào kinh doanh, đồng thời làm rõ hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS với việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Dự thảo luật lần này cũng sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Kinh doanh quyền sử dụng đất; Chuyển nhượng dự án BĐS; Hợp đồng kinh doanh BĐS; Kinh doanh dịch vụ BĐS; Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS; Điều tiết thị trường BĐS; Quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS …

Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) khi được Quốc hội thông qua và ban hành sẽ tạo lập hành lang pháp lý đầy đủ đồng bộ, thống nhất để quản lý thị trường BĐS, hỗ trợ, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Tạo điều kiện thuận lợi trong hoạt động kinh doanh BĐS, đảm bảo thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch.

Ngoài ra, nâng cao trách nhiệm, năng lực của các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm chủ đầu tư dự án BĐS, sàn giao dịch BĐS, tổ chức, cá nhân thực hiện dịch vụ, môi giới BĐS. Tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số trong quản lý giao dịch BĐS, thị trường BĐS.

Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) cũng nhằm hoàn thiện cơ chế, chế tài để xử lý nghiêm minh các hành vi vi phạm chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS nhằm hạn chế các tranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh BĐS; đảm bảo ngày càng tốt hơn quyền của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS.