Góp ý hoàn thiện dự thảo Nghị định về quản lý dự án đầu tư xây dựng

Loại quy hoạch là căn cứ lập Báo cáo nghiên cứu khả thi

Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định số 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng (DAĐTXD), nhằm giải quyết các vướng mắc, bất cập phát sinh trong thực tế. 

Theo kế hoạch ban đầu, vào thời điểm cuối năm 2024, Bộ Xây dựng mới phải trình Chính phủ ban hành Nghị định mới. Tuy nhiên, do tính cấp thiết của thực tiễn, tại Văn bản số 410/TTg-CN ngày 12/6/2024 về tình hình công tác đánh giá thẩm định thiết kế cơ sở của các dự án ở địa phương, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng “Khẩn trương rà soát, hoàn thiện Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ theo quy trình rút gọn, trình Chính phủ trong tháng 7/2024”. 

Trong cuộc họp bàn tròn góp ý cho dự thảo Nghị định, diễn ra ngày 22/6/2024 tại TP.HCM do Hội Pháp luật xây dựng Việt Nam tổ chức, ông Bùi Văn Dưỡng - Phó cục trưởng Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng) đã giới thiệu một số điểm mới cốt lõi trong dự thảo Nghị định.

Trong đó, nguyên tắc lập, thẩm định, phê duyệt DA, thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở quy định tại Điều 6a đối với toàn bộ DA, theo DA thành phần, giai đoạn của DA; toàn bộ các công trình của DA, theo nhóm/từng công trình, từng bộ phận công trình; chỉ thực hiện đối với phần DA điều chỉnh, thiết kế điều chỉnh hoặc toàn bộ (do chủ đầu tư quyết định); có quyền lập báo cáo nghiên cứu khả thi (BCNCKT) đối với DA chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật (BCKT-KT).

Dự thảo Nghị định quy định rõ hơn về tách DA thành phần khi quyết định đầu tư tại khoản 3 Điều 11, trong đó làm rõ về nội dung BCNCKT của DA hạ tầng kỹ thuật toàn DA, không dùng tên “Dự án tổng thể”.

Loại quy hoạch quy định tại Khoản 1 Điều 12a được sử dụng làm căn cứ lập BCNCKT, BCKT-KT, trong đó Quy hoạch chung đô thị là cơ sở lập DAĐTXD hạ tầng kỹ thuật khung đô thị; Quy hoạch chung, Quy hoạch phân khu trường hợp <500 ha khu chức năng là cơ sở lập DAĐTXD hạ tầng kỹ thuật khung khu chức năng; tại khu vực không yêu cầu lập Quy hoạch xây dựng thì quy hoạch có tính chất kỹ thuật chuyên ngành là cơ sở lập DAĐTXD.

Chủ trương đầu tư của DA quy định tại Khoản 2 Điều 12a, theo hướng văn bản Quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc văn bản quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá, kết quả lựa chọn nhà đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là căn cứ lập BCNCKT, BCKT-KT.

Khoản 3 Điều 12a dự thảo Nghị định giao quyền cho chủ đầu tư được thay đổi: (1) bố cục, hình khối công trình khi bảo đảm về chỉ tiêu sử dụng đất, chỉ giới xây dựng trong quy hoạch; nguyên tắc quy định trong thiết kế đô thị, quy chế quản lý kiến trúc (nếu có), phương án kiến trúc được lựa chọn trong trường hợp thi tuyển theo pháp luật về kiến trúc; quy chuẩn về quy hoạch xây dựng; (2) Một số chỉ tiêu, thông số trong văn bản về quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư được duyệt khi không thuộc trường hợp có yêu cầu phải điều chỉnh chủ trương đầu tư theo pháp luật.

Dự thảo nghị định tiếp tục thực hiện phân cấp về thẩm quyền thẩm định tại Điều 13 theo hướng: (1) Đối với DA vốn đầu tư công, thẩm định BCNCKT ĐTXD DA do Thủ tướng Chính phủ giao đối với DA nhóm A, DA được ĐTXD trên địa bàn hành chính từ 02 tỉnh trở lên; dự án thuộc chuyên ngành quản lý do Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành (mà cơ quan chuyên môn về xây dựng này trực thuộc) quyết định đầu tư.

(2) Đối với DA vốn nhà nước ngoài đầu tư công, thẩm định BCNCKT ĐTXD DA do Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư đối với: DA nhóm A và nhóm B có công trình cấp đặc biệt, DA cấp I, DA được ĐTXD trên địa bàn hành chính từ 02 tỉnh trở lên; dự án thuộc chuyên ngành quản lý, do Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành (mà cơ quan chuyên môn về xây dựng này trực thuộc) quyết định đầu tư.

(3) Đối với DA PPP, thẩm định DA do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư; DA do người đứng đầu cơ quan trung ương, Thủ trưởng cơ quan khác theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư phê duyệt DA hoặc DA được ĐTXD trên địa bàn hành chính từ 02 tỉnh trở lên.

(4) đối với DA vốn khác, thẩm định đối với DA do Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư; DA nhóm A và nhóm B có công trình cấp đặc biệt, cấp I, DA được ĐTXD trên địa bàn hành chính của 02 tỉnh trở lên.

Dự thảo Nghị định quy định về nội dung thẩm định BCNCKT tại Điều 15a gồm các nội dung: (1) Về sự phù hợp quy hoạch xây dựng: Đánh giá sự phù hợp với các chỉ tiêu, thông số được xác định tại quy hoạch xây dựng được sử dụng làm căn cứ lập DA; sự phù hợp về vị trí, hướng tuyến, thông số kỹ thuật của thiết kế cơ sở với quy hoạch có tính chất chuyên ngành khác, quy hoạch ngành, quy hoạch tỉnh hoặc quy chế kiến trúc, thiết kế đô thị; Kiểm tra sự phù hợp về chức năng sử dụng đất tại quy hoạch chung, chỉ tiêu sử dụng đất, quy mô dân số khống chế (nếu có) tại quy hoạch phân khu.

(2) Về sự phù hợp của DA với chủ trương đầu tư: Mục tiêu, quy mô đầu tư; quy mô sử dụng đất, tiến độ thực hiện, phân chia DA thành phần (nếu có); thời hạn sử dụng của DA (nếu có); đối chiếu về tổng mức đầu tư tại chủ trương đầu tư (vốn khác). Nếu trúng đấu thầu, trúng đấu giá quyền sử dụng đất (không có yêu cầu phải chấp thuận chủ trương đầu tư): đánh giá sự phù hợp của DA với các nội dung yêu cầu tại văn bản trúng đấu giá, kết quả lựa chọn nhà đầu tư.

Đối với DAĐTXD khu đô thị: Kiểm tra kế hoạch xây dựng, hoàn thành các công trình hạ tầng kỹ thuật trước khi đưa các công trình nhà ở và công trình khác vào sử dụng; Đối với DA phát triển nhà ở: Việc thực hiện các yêu cầu về nhà ở xã hội (nếu có), các yêu cầu của DA tại giai đoạn lập BCNCKT theo pháp luật về nhà ở. Trường hợp trình thẩm định theo DA thành phần hoặc phân kỳ đầu tư: Sự phù hợp của kế hoạch thực hiện của các DA thành phần hoặc giai đoạn thực hiện DA đối với các nội dung được của DAĐTXD các công trình hạ tầng kỹ thuật. 

(3) Về sự phù hợp của giải pháp thiết kế về bảo đảm an toàn xây dựng, PCCC, bảo vệ môi trường: Kiểm tra nội dung đánh giá của tư vấn thiết kế đề xuất, tư vấn thẩm tra (nếu có) xác nhận về bảo đảm an toàn chịu lực (tính toán kết cấu công trình và nền); Kiểm tra yêu cầu về PCCC của thiết kế cơ sở: Khoảng cách an toàn PCCC, giao thông phục vụ PCCC, giải pháp thoát nạn, bậc chịu lửa của công trình theo quy định pháp luật về PCCC (yêu cầu chủ đầu tư thuê thẩm tra, điểm c khoản 1 Điều 15). Kiểm tra việc thực hiện các thủ tục, sự phù hợp của thiết kế cơ sở với các nội dung tại văn bản của cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật về bảo vệ môi trường (nếu có yêu cầu). 

(4) Sự tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật và áp dụng tiêu chuẩn theo quy định của pháp luật: Danh mục quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng cho DA; Việc tuân thủ của các giải pháp thiết kế tại thiết kế cơ sở với nội dung tương ứng được quy định tại quy chuẩn; Kiểm tra việc tuân thủ quy định pháp luật về áp dụng tiêu chuẩn.

Quy hoạch xây dựng là cơ sở xem xét cấp Giấy phép xây dựng

Liên quan đến nhóm nội dung về Giấy phép xây dựng, quản lý trật tự xây dựng, dự thảo Nghị định xác định điều kiện phù hợp với quy hoạch trong một số trường hợp. Theo đó, quy hoạch xây dựng và quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đồng thời là cơ sở để xem xét cấp Giấy phép xây dựng.

Đối với khu vực chưa có quy hoạch xây dựng, quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành khác có liên quan hoặc thiết kế đô thị hoặc quy chế quản lý kiến trúc hoặc văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về vị trí và tổng mặt bằng (đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị), là cơ sở để xem xét cấp Giấy phép xây dựng. UBND cấp tỉnh quy định về nội dung và phân cấp, ủy quyền việc chấp thuận vị trí, tổng mặt bằng.

Đối với công trình thuộc dự án được lập BCNCKT ĐTXD căn cứ theo loại quy hoạch được quy định tại Khoản 1 Điều 12a là cơ sở để xem xét cấp Giấy phép xây dựng.

Đáng chú ý, Điều 41b dự thảo Nghị định quy định về các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp Giấy phép xây dựng, trong đó quy định theo hướng cập nhật Nghị định số 53/2017/NĐ-CP vào dự thảo Nghị định; Cập nhật theo quy định của Luật Đất đai 2024; Bổ sung quy định về “đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai” theo yêu cầu của một số cơ quan có thẩm quyền.

Về hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép xây dựng quy định tại Điều 43, dự thảo Nghị định bổ sung quy định về thành phần hồ sơ của công trình thuộc DA chỉ yêu cầu lập BCKTKT. Giấy phép xây dựng được cấp lại trong trường hợp bị rách, nát hoặc bị mất là Bản sao.

Đối với trường hợp Giấy phép xây dựng đã cấp nhưng có sai sót về thể thức, kỹ thuật trình bày, thủ tục ban hành thì phải được đính chính bằng văn bản của tổ chức đã cấp Giấy phép xây dựng. Thu hồi, hủy của các trường hợp còn lai. Bổ sung đối với công trình đã thi công xây dựng, chủ đầu tư cần bổ sung báo cáo tình hình thực tế hiện trạng thi công xây dựng được cơ quan quản lý trật tự xây dựng có thẩm quyền xác nhận để làm cơ sở xem xét cấp Giấy phép xây dựng theo quy định…

Cần hướng dẫn thuê tư vấn thẩm định cho UBND cấp xã

Cũng tại cuộc họp bàn tròn, một số thành viên của Hội Pháp luật xây dựng Việt Nam đã có những góp ý hoàn thiện dự thảo Nghị định. Trong đó, góp ý về các nội dung liên quan đến thẩm định DA, ông Nguyễn Thái Hưng - Thanh tra Sở Xây dựng Hải Dương cho biết, quy định tại Điều 12 về thẩm định BCNCKT, BCKT-KT ĐTXD của người quyết định đầu tư đối với các trường hợp người quyết định đầu tư cũng là chủ đàu tư, như UBND cấp xã, không có cơ quan chuyên môn về xây dựng trực thuộc. 

Theo ông Nguyễn Thái Hưng, trong trường hợp này, việc tổ chức thẩm định còn gặp nhiều khó khăn do thiếu chuyên môn. UBND cấp xã không có đủ năng lực để tự kiểm tra hoặc thực hiện các nội dung thẩm định theo quy định, nhưng lại gặp vướng mắc khi muốn thuê tổ chức, cá nhân có chuyên môn phù hợp để hỗ trợ, do hiện nay chưa có hướng dẫn cụ thể về việc thuê đơn vị tư vấn giúp người quyết định đầu tư (không có cơ quan chuyên môn trực thuộc) chủ trì thẩm định. Bên cạnh đó, chi phí thẩm tra trong tổng mức đầu tư công trình cũng rất thấp, khiến UBND cấp xã chỉ thực hiện việc thẩm tra, thẩm định mang tính hình thức.

Ông Nguyễn Thái Hưng đề nghị xem xét và có quy định, hướng dẫn cụ thể về việc thuê đơn vị tư vấn có đủ chuyên môn hỗ trợ người quyết định đầu tư (không có cơ quan chuyên môn) thực hiện thẩm định đúng quy định.

Cũng liên quan đến nội dung quy định tại Điều 12 về thẩm định BCNCKT, BCKT-KT ĐTXD của người quyết định đầu tư, ông Bùi Anh Tuấn - Công ty CP Bất động sản Bản Việt (Viet Capital Real Estate) cho biết, Điểm d Khoản 5 Điều 12 quy định: Kết quả thực hiện thủ tục về đánh giá tác động môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường. Đề xuất sửa đổi, bổ sung theo hướng: Kết quả thực hiện thủ tục về đánh giá tác động môi trường hoặc Giấy phép môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường (nếu có yêu cầu theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường).

Lý giải về đề xuất này, ông Bùi Anh Tuấn cho rằng nhằm mục đích đồng bộ nội dung tại điểm e Khoản 2 Điều 14. Bên cạnh đó, theo quy định pháp luật về môi trường, DA có trường hợp phải thực hiện đánh giá tác động môi trường rồi mới thực hiện thủ tục Giấy phép môi trường, có DA chỉ thực hiện Giấy phép môi trường mà không thực hiện đánh giá tác động môi trường. Do đó, nội dung kiến nghị điều chỉnh sẽ mang tính tổng quan và phù hợp hơn.  

Đối với Khoản 3 Điều 12 quy định: Đối với các DA không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này, người quyết định đầu tư giao cơ quan chuyên môn trực thuộc hoặc tổ chức, cá nhân có chuyên môn, năng lực phù hợp với tính chất, nội dung của DA khi không có cơ quan chuyên môn trực thuộc làm cơ quan chủ trì thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, BCKT-KT ĐTXD.

Người quyết định đầu tư được giao cơ quan chuyên môn về xây dựng làm cơ quan chủ trì thẩm định trong trường hợp có cơ quan chuyên môn về xây dựng trực thuộc. Ông Bùi Anh Tuấn đề nghị có hướng dẫn cụ thể để xác định như thế nào là có “chuyên môn, năng lực phù hợp với tính chất, nội dung DA”.
Bổ sung “hồ sơ thiết kế giải pháp thiết kế PCCC

Tại điểm g Khoản 3 Điều 14 quy định: Hồ sơ khảo sát xây dựng được phê duyệt; thuyết minh BCNCKT ĐTXD; thiết kế cơ sở hoặc thiết kế khác theo thông lệ quốc tế phục vụ lập báo cáo nghiên cứu khả thi ĐTXD (gồm bản vẽ và thuyết minh); danh mục tiêu chuẩn chủ yếu áp dụng cho dự án. Đề nghị bổ sung “hồ sơ thiết kế giải pháp thiết kế PCCC đã được đóng dấu thẩm tra (nếu có);” cho phù hợp với yêu cầu về việc thẩm tra PCCC theo quy định.

Điểm h Khoản 3 Điều 14 quy định: Danh sách các nhà thầu kèm theo mã số Chứng chỉ năng lực của nhà thầu khảo sát, nhà thầu lập thiết kế cơ sở, nhà thầu thẩm tra (nếu có); mã số Chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng của các chức danh chủ nhiệm khảo sát xây dựng; chủ nhiệm, chủ trì các bộ môn thiết kế, lập tổng mức đầu tư; chủ nhiệm, chủ trì thẩm tra. Đề nghị bổ sung Giấy xác nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ PCCC (đối với đơn vị thiết kế, thẩm tra PCCC); Chứng chỉ hành nghề tư vấn về PCCC. 

Ngoài ra, ông Bùi Anh Tuấn cũng đề nghị sửa Khoản c Điểm 1 Điều 15 theo hướng thống nhất nội dung dự thảo Nghị định về việc bổ sung nội dung thẩm tra PCCC (nếu có) tại các Điều 12 và 14. Trong trường hợp thủ tục này là bắt buộc thì điều chỉnh lại các nội dung tại Điều 12 và Điều 14 (bỏ chữ “nếu có”) vì bắt buộc phải có.

Chỉ quy định cung cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất phù hợp

Đáng chú ý, quy định tại Điều 41b về các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp Giấy phép xây dựng, ông Bùi Anh Tuấn đề nghị sửa nội dung quy định tại điểm 4 đến Điểm 13 Điều 41b theo hướng bỏ nội dung “…đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất theo quy định.”.

Cũng liên quan đến quy định tại Điều 41b, bà Vũ Thuý Diễm - Bộ phận pháp chế Công ty Shire Oak International cho biết, thực tế việc quản lý xây dựng còn rất nhiều bất cập. Tình trạng xây dựng trái phép rất nhiều. Pháp luật Việt Nam bảo vệ người yếu thế và người dân có đất bị thu hồi để thực hiện DA cũng thuộc đối tượng yếu thế. Nếu không có quy định chặt chẽ, sẽ có nhiều doanh nghiệp lạm dụng và đẩy người dân vào thế đã rồi, từ đó sẽ làm phát sinh tranh chấp.

Mặt khác, quy trình và thủ tục xác định giá đất ở phía chính quyền địa phương thường mất rất nhiều thời gian, gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Do đó, bà Vũ Thuý Diễm kiến nghị cân nhắc quy định theo hướng, thay vì quy định là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tương đương; có thể căn cứ vào quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư và GPMB để đưa ra loại giấy tờ về quyền sử dụng đất phù hợp.

Bà Vũ Thuý Diễm đề xuất một số loại giấy tờ như: (1) Quyết định thu hồi đất của UBND cấp huyện đối với diện tích đất; (2) Chứng cứ về sự đồng thuận của người dân đồng ý nhận tiền bồi thường và tái định cư, biên bản và giấy nộp tiền của người dân.

Đây là 2 bước trong quy trình GPMB; trước khi có việc định giá đất và trước khi UBND tỉnh ký Hợp đồng cho thuê đất với nhà đầu tư rồi cơ quan thuế ra thông báo nộp tiền và sau khi nhà đầu tư thực hiện xong nghĩa vụ tài chính về đất đai thì mới cấp sổ.

Theo bà Vũ Thúy Diễm, nếu đổi yêu cầu về quyền sử dụng đất sang 2 văn bản nêu trên, vừa đảm bảo công tác bồi thường, hỗ trợ tái dịnh cư và GPMB đã xong, không còn vướng mắc mà không phải chờ cho xong quy trình xác định giá đất.

Để chặt chẽ hơn, bà Vũ Thúy Diễm đề xuất bổ sung Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS cần chặt chẽ hơn ở bước xác nhận đủ điều kiện bán hàng để đảm bảo chủ đầu tư chỉ được mở bán khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai…