Quy định về việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội

Bộ Xây dựng đã ban hành Văn bản hợp nhất số 02/VBHN-BXD về việc hợp nhất Nghị định về phát triển và quản lý NƠXH, trong đó, hướng dẫn và quy định cụ thể việc bán, cho thuê, cho thuê mua NƠXH. Theo đó, mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được giải quyết hỗ trợ NƠXH một lần theo quy định tại Điều 52 của Luật Nhà ở.

Đồng thời, việc bán, cho thuê, cho thuê mua NƠXH được đầu tư bằng ngân sách nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Người thuê NƠXH không được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian thuê nhà theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê.

Bên cạnh đó, người mua, thuê mua NƠXH không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua.

Mặt khác, chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Kể từ thời điểm người mua, thuê mua NƠXH được phép bán NƠXH cho các đối tượng có nhu cầu thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán NƠXH thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.

Đáng chú ý, trong thời hạn chưa đủ 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua NƠXH, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại NƠXH thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua NƠXH do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH (trong trường hợp mua, thuê mua NƠXH được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua NƠXH theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán NƠXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với dự án NƠXH chỉ để cho thuê thì chủ đầu tư chỉ được bán sau thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ khi hoàn thành bàn giao để cho thuê và chỉ được bán cho các đối tượng quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán NƠXH cùng loại tại cùng địa điểm.

Trường hợp mua, thuê mua NƠXH riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì việc chuyển quyền sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.

Căn cứ theo quy định của Nghị định này và các văn bản hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền ban hành, UBND cấp tỉnh quy định cụ thể việc xét duyệt và thứ tự ưu tiên đối với các đối tượng có nhu cầu mua, thuê, thuê mua NƠXH trên phạm vi địa bàn, bảo đảm phù hợp với tình hình và điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương.

Bộ Quốc phòng và Bộ Công an ban hành quy định cụ thể về đối tượng và điều kiện được mua, thuê, thuê mua NƠXH đối với các dự án NƠXH do Bộ Quốc phòng và Bộ Công an triển khai thực hiện sau khi có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng bằng văn bản.

Đặc biệt, việc bán lại NƠXH cho chủ đầu tư dự án hoặc cho đối tượng khác thuộc diện được mua, thuê mua NƠXH quy định tại khoản 5 Điều này thực hiện theo quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở và các quy định cụ thể như, trường hợp bán lại NƠXH cho chủ đầu tư dự án thì người bán lại phải thực hiện thủ tục thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư. Giá bán lại tối đa bằng giá bán NƠXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp bán lại NƠXH cho đối tượng khác thuộc diện được mua, thuê mua NƠXH thì người bán lại phải thực hiện thủ tục chuyển hợp đồng mua bán NƠXH với chủ đầu tư cho người mua lại thuộc diện được mua NƠXH và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Người mua lại NƠXH phải có các giấy tờ xác nhận về đối tượng và điều kiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này và liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư dự án để nộp hồ sơ đề nghị mua nhà theo quy định tại Điều 20 Nghị định này.