Giấy phép xây dựng và câu chuyện quản lý đô thị trong kỷ nguyên số

Ngày 29/5/2025 Thủ tướng Chính phủ ban hành Công điện số 78/CĐ-TTg về đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng, trong đó yêu cầu nghiên cứu miễn thủ tục cấp giấy phép xây dựng (GPXD) đối với nhà ở riêng lẻ tại các khu vực đã có quy hoạch chi tiết (QHCT) 1/500 và thiết kế đô thị (TKĐT). Chỉ đạo này xuất phát từ tinh thần của các văn bản pháp lý nền tảng, đó là: Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 (Khoản 2 Điều 89) cho phép miễn GPXD đối với công trình nằm trong khu vực đã có QHCT và TKĐT được phê duyệt; Nghị định 15/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Xây dựng (Điều 42, 43) quy định cụ thể trường hợp không phải xin cấp GPXD; Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 18/02/2023 yêu cầu đơn giản hóa ít nhất 20% thủ tục hành chính trong xây dựng đến năm 2025.

Từ trước đến nay, GPXD là một công cụ quan trọng để quản lý đô thị, nhất là khi các đô thị hiện hữu ở nước ta ngoài Quy hoạch chung, Quy hoạch phân khu đã được phê duyệt, thì nhiều khu vực trong đô thị còn rất thiếu các QHCT 1/500, TKĐT cũng như Quy chế quản lý kiến trúc (QCQLKT), đặc biệt là ở các khu vực ngõ, hẻm đông dân cư. Vì thế, việc cấp GPXD truyền thống phải dựa vào các cơ sở pháp lý khác để đảm bảo tính hợp pháp và phù hợp với quy hoạch chung đô thị, như quy hoạch phân khu, văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về vị trí và tổng mặt bằng cho công trình, làm cơ sở để cấp GPXD (điều này rất quan trọng đối với dự án có quy mô nhỏ hoặc nằm ngoài khu vực QHCT). Để được xây dựng công trình trên lô đất hợp pháp (đã được cấp quyền sử dụng đất) thì người dân, doanh nghiệp phải làm hồ sơ xin GPXD có tỷ lệ 1/100, gửi cấp có thẩm quyền từ quận đến thành phố xem xét phê duyệt tùy theo quy mô, chức năng công trình được quy định của pháp luật (như nhà ở, nhà ở kết hợp dịch vụ; công trình thương mại; công trình công cộng…). Như vậy, GPXD đã trở thành thứ “bùa hộ mệnh”, là biện pháp quản lý đô thị truyền thống không thể thiếu của các cấp chính quyền. Và như thế, cuộc hành trình làm thủ tục đi xin GPXD của người dân, doanh nghiệp mất rất nhiều thời gian và cũng nhiều phiền toái, kể cả thứ chi phí lót tay nào đó (!?).

Miễn GPXD không chỉ là bước đột phá cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng, mà còn tăng cường tính minh bạch, trao quyền cho cộng đồng giám sát thực thi quy hoạch. Đây cũng là xu hướng tiến bộ trong kỷ nguyên số, chuyển đổi từ mô hình tiền kiểm sang hậu kiểm phù hợp với xu hướng quốc tế; đồng thời cho phép chính quyền tập trung nguồn lực vào quy hoạch chiến lược thay vì xử lý hành chính vi mô. Thế nhưng, miễn GPXD là để công tác quản lý đô thị không bị buông lỏng mà chặt chẽ hơn, khoa học hơn, minh bạch hơn, phát huy quyền lực của Quy hoạch đô thị, mà trong đó, QHCT; TKĐT và QCQLKT chính là những công cụ quản lý đô thị hữu hiệu.

QHCT 1/500: Là một quy hoạch đô thị rất quan trọng, cụ thể, được sử dụng để quản lý quy hoạch xây dựng ở cấp độ lô đất, công trình kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật chi tiết.

QHCT 1/500 không dùng để quản lý toàn đô thị, mà chỉ khi đô thị có nhu cầu xây dựng và phát triển một khu vực cụ thể trong đô thị, như khu dân cư mới; khu đô thị mới; khu công nghiệp dịch vụ; trung tâm thương mại; khu chung cư, khu phức hợp…; cải tạo chỉnh trang khu đô thị hiện hữu.

QHCT 1/500 là cơ sở để xem xét hồ sơ đăng ký xây dựng, bởi quy hoạch này cụ thể hóa quy hoạch phân khu 1/2000, trong đó, xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích các công trình, tuyến đường, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, cốt nền khu vực, cây xanh, công trình công cộng…

Do QHCT 1/500 minh bạch, cập nhật, khả thi, vì thế người dân, doanh nghiệp có nhu cầu xây dựng, cải tạo chỉ cần tuân thủ theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt là được xây dựng, không cần phải xin phép nữa. Việc làm này giống như “Xây theo quy chế sẵn có” thay vì xin phép xây dựng.

TKĐT (Urban Design): Là quá trình tổ chức, sắp xếp và tạo lập không gian sống trong đô thị, nhằm đảm bảo sự hài hòa giữa các yếu tố tự nhiên và nhân tạo. Mục tiêu là tạo ra môi trường sống chất lượng, tiện nghi, an toàn và bền vững cho cộng đồng. Đặc điểm của TKĐT là:

+ Tổ chức không gian: Xác định cách bố trí các khu chức năng như nhà ở, thương mại, công cộng, giao thông, cây xanh… sao cho hợp lý, thuận tiện.

+ Tạo hình khối và cảnh quan: Thiết kế công trình, không gian mở, đường phố, quảng trường…để tạo nên cảnh quan đẹp mắt và dễ tiếp cận.

+ Đáp ứng nhu cầu của cộng đồng: Đảm bảo các yếu tố như an toàn, tiện nghi, thẩm mỹ, văn hóa và môi trường sống cho cư dân.

+ Bảo vệ môi trường: Sử dụng các giải pháp bền vững, tiết kiệm năng lượng và tài nguyên, giảm thiểu ô nhiễm và ứng phó biến đổi khí hậu.

+ Xác định mật độ xây dựng, tầng cao tối đa, khoảng lùi, chỉ giới đường đỏ, mạng lưới giao thông, không gian công cộng, cây xanh, hạ tầng kỹ thuật… tạo nên hình thái đô thị văn minh, có bản sắc, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của cư dân.

+ Đảm bảo sự đồng bộ và hài hòa giữa các công trình kiến trúc, tránh tình trạng mạnh ai nấy xây, gây mất mỹ quan và thiếu kết nối. Ví dụ việc quy định mầu sắc, vật liệu, hình thức kiến trúc giúp tạo nên một bộ mặt đô thị thống nhất, văn minh, có bản sắc.

QHCT 1/500 và TKĐT hỗ trợ nhau giúp tối ưu hóa việc sử dụng đất, phân bố hợp lý các chức năng như nhà ở, thương mại, dịch vụ, công cộng, cây xanh… Điều này không chỉ nâng cao chất lượng sống, mà còn bảo vệ môi trường, giảm thiểu ùn tắc giao thông và ô nhiễm không khí, tiếng ồn…

Vì thế QHCT 1/500 và TKĐT phải đi trước, được thực hiện một cách bài bản, chi tiết và minh bạch, công khai.

QCQLKT (Architectural Control Code): Đưa ra các quy định rõ ràng về tầng cao; màu sắc; mật độ xây dựng; chỉ giới quy hoạch; hình thức công trình, vỉa hè, không gian công cộng…; chi tiết từng tuyến phố, từng khu vực ngõ, hẻm khu dân cư.

Hệ thống quản lý số hóa - đô thị thông minh (GIS, BIM…): Tích hợp toàn bộ dữ liệu quy hoạch - kiến trúc - hạ tầng kỹ thuật trên nền tảng số. Cư dân, doanh nghiệp có thể kiểm tra online xem mình cần gì trước khi làm thủ tục đăng ký xây dựng.

Thanh tra và xử phạt nghiêm minh chủ đầu tư và tư vấn thiết kế khi tiến hành hậu kiểm phát hiện ra việc xây dựng sai theo hồ sơ đã đăng ký xây dựng.

Một số quốc gia đã giảm hoặc bỏ GPXD đối với những loại công trình nhất định, bằng cách quản lý qua QHCT 1/500 đã được duyệt và QCQLKT minh bạch ngay từ đầu.

Nhật Bản: Có hệ thống tiêu chuẩn quy hoạch và kiến trúc cực kỳ chi tiết cho từng khu phố; Người dân xây dựng không cần xin phép nếu tuân thủ đúng quy định đã ban hành; Chủ đầu tư vi phạm bị xử lý ngay và rất nghiêm khắc.

Singapore: Sử dụng “Code Compliance System” để quản lý xây dựng. Ai xây đúng các code quy định thì được phép xây dựng ngay; Việc cấp phép được tự động hóa, rút ngắn thủ tục chỉ vài ngày, không cần “xin phép” theo kiểu truyền thống.

Hà Lan: Thực hiện chính sách “Building without a permit” cho các công trình nhỏ, nhà ở riêng lẻ nếu tuân thủ quy hoạch-kiến trúc có sẵn.

Đức: Nếu công trình phù hợp với QHCT đã được phê duyệt thì chỉ cần đăng ký xây dựng, hoàn toàn không phải giấy phép…

Tóm lại, GPXD được loại bỏ hoặc đơn giản hóa nếu QHCT, QCQLKT rõ ràng minh bạch, công khai; Hạ tầng pháp lý số hóa, minh bạch; Cơ chế giám sát và xử phạt hiệu quả.

Ngày nay nhiều quốc gia đã chuyển sang mô hình “Quản lý trước - giám sát sau” thay vì “Xin phép - cấp phép - kiểm tra”.

Loại bỏ GPXD bằng hệ thống “Tự công bố xây dựng” (Declaration to Build):

Chủ đầu tư không phải xin phép chỉ cần nộp bản cam kết xây dựng đúng theo mẫu quy định đã công bố sẵn (thường qua nền tảng điện tử).

Nếu sai phạm bị xử lý hành chính, cưỡng chế tháo dỡ.

Ban hành QCQLKT địa bàn phường, khu vực đô thị. Đây sẽ là văn bản pháp lý thay thế GPXD có giá trị như một hợp đồng công khai, ai tuân thủ sẽ được xây dựng.

Các thành phần chính trong mô hình Quản lý đô thị không GPXD:

QHCT 1/500 được số hóa và công khai đưa toàn bộ QHCT lên nền tảng GIS đô thị để ai quan tâm cũng có thể dễ dàng tra cứu.

QCQLKT ban hành cho từng loại khu vực: phố cổ, khu dân cư mới, mặt tiền đường, ngõ nhỏ trong đô thị… gồm các quy định về: Tầng cao; màu sắc, vật liệu; kiến trúc mái, ban-công, biển hiệu; vệ sinh môi trường, không gian xanh… Có thể theo dạng bản đồ mã hóa, dễ tiếp cận (Code zoning map).

Hệ thống tự đăng ký xây dựng: qua Web hoặc App. Chủ đầu tư tự đăng nhập thông tin xây dựng (địa chỉ lô đất, chỉ giới diện tích lô đất, quy mô xây dựng, hồ sơ thiết kế…). Hệ thống sẽ tự động kiểm tra thông tin có phù hợp với quy hoạch không. Nếu hợp lệ sẽ cấp mã xác nhận xây dựng hợp quy, không cần nộp hồ sơ xin GPXD. Hệ thống sẽ lưu hồ sơ để phục vụ hậu kiểm và lưu trữ.

Hậu kiểm và giám sát: Cơ chế thanh tra điện tử và kiểm tra đột xuất. Sử dụng hệ thống camera, UAV giám sát tiến độ xây dựng và giám sát trực tiếp tại hiện trường.

Áp dụng chế tài mạnh nếu vi phạm: Phạt theo giá trị tài sản; cưỡng chế tháo dỡ; tước giấy phép hành nghề với tổ chức thi công hay tư vấn thiết kế nếu xây dựng công trình sai thiết kế đã đăng ký.

Công bố QHCT 1/500 trên nền tảng số hóa, tra cứu online.

Người dân lên hệ thống “Đăng ký xây dựng” qua Web/App đơn giản.

Nhập thông tin bản vẽ sơ bộ (Hệ thống kiểm tra tự động).

Cấp mã xác nhận xây dựng khi đã hợp lệ (Có hiệu lực pháp lý như giấy phép xây dựng).

Chủ hộ tiến hành xây dựng (không cần trình hồ sơ xây dựng).

Cơ quan quản lý kiểm tra đột xuất (hậu kiểm, xử lý nếu có vi phạm).

Việc bỏ GPXD không có nghĩa là không cần TKĐT. Trái lại, TKĐT vẫn là yếu tố then chốt để đảm bảo sự phát triển bền vững, hài hòa và văn minh của không gian đô thị. Các địa phương phải nhanh chóng triển khai QHCT và công bố công khai trên nền tảng số trước khi bỏ GPXD.

Áp dụng AI - GIS - Camera AI để giám sát theo thời gian thực tiến độ và sai phạm xây dựng.

Thử nghiệm “chứng nhận xây dựng hợp chuẩn tự động” đối với các hồ sơ thiết kế nộp online.

Biên chế thanh tra xây dựng cấp xã, phường và trang bị công cụ kiểm tra nhanh (đo chiều cao, diện tích sàn…).

Huy động cộng đồng dân cư, tổ dân phố tham gia phát hiện vi phạm (dựa trên quy chế phối hợp).

Có thể khẳng định rằng, miễn GPXD không phải là sự buông lỏng quản lý, mà là chuyển từ mô hình hành chính nặng tính phê duyệt (xin - cho) sang mô hình quản trị đô thị thông minh, lấy minh bạch dữ liệu và cộng đồng làm nền tảng.

Đây là xu hướng tất yếu của quản lý đô thị hiện đại, nếu được thiết kế thể chế và cơ sở hạ tầng phù hợp. Tuy nhiên, với điều kiện hiện nay của nước ta, cần nhận diện rõ ràng rằng: Không thể bỏ hoàn toàn ngay lập tức GPXD, mà mỗi địa phương tùy tình hình thực tế khu vực đô thị nào đã có QHCT 1/500 hay TKĐT, QCQLKT để có thể bỏ ngay GPXD để chuyển sang quản lý đô thị thông minh, phù hợp với chuyển đổi số.

Nhiều quốc gia trên thế giới đã từ bỏ mô hình cấp GPXD truyền thống sang các phương thức quản lý hiện đại hơn, phù hợp với xu hướng đô thị thông minh và chuyển đổi số để nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển bền vững là những bài học quý giá để chúng ta tham khảo.

Sẽ còn nhiều thách thức trong quá trình bỏ GPXD, nhưng với quyết tâm của Chính phủ, sự chuyển biến năng động của ngành Xây dựng, chắc chắn rằng bỏ GPXD để chuyển sang một phương thức quản lý mới, ứng dụng công nghệ số, trí tuệ nhân tạo AI để quản trị đô thị hiện đại, văn minh, phát triển không gian sống, môi trường sống bền vững vì hạnh phúc của nhân dân, đó là “Mô hình quản trị đô thị từ Tiền kiểm sang Hậu kiểm” đáp ứng yêu cầu phát triển của cuộc cách mạng 4.0 trong kỷ nguyên vươn mình của dân tộc.