Triển vọng từ thị trường bất động sản cho thuê

Số liệu từ báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS Việt Nam quý IV/2023 của Công ty Tư vấn bất động sản (BĐS) toàn cầu Avison Young Việt Nam (Avison Young Việt Nam) chỉ rõ, bất chấp thách thức kinh tế toàn cầu và một số hạn chế trong nước, phân khúc BĐS công nghiệp vẫn có chỉ số tăng trưởng tích cực. 

Theo Avison Young Việt Nam cho rằng, BĐS công nghiệp dù có những biến động làm trì hoãn một số giao dịch, nhưng đã có một năm hoạt động tương đối suôn sẻ với hầu hết chỉ số tăng trưởng tích cực.

Trên khắp cả nước, giá thuê đất ổn định, thậm chí tăng nhẹ tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM. Trong đó, tại Hà Nội giá thuê trung bình đạt 188 USD/m²/kỳ hạn với tỷ lệ lấp đầy ở mức 90%. Tại TP.HCM đạt trung bình 232 USD/m²/kỳ hạn, tỷ lệ lấp đầy 93%.

Năm 2023, thị trường ghi nhận nhiều dự án khởi công, góp phần bổ sung nguồn cung đất và cơ sở công nghiệp mới, chất lượng cao trong những năm tới. Các địa phương như Hà Nội, TP.HCM đã lập kế hoạch chuyển đổi các KCN hiện hữu sang mô hình công nghiệp mới, hiện đại hơn nhằm phục vụ các ngành công nghiệp sử dụng công nghệ hiện đại và giá trị cao. Có thể kể đến như: Thành lập Trung tâm điện tử vi mạch bán dẫn tại TP.HCM và Tổ hợp Techno Park Việt Nam - Hàn Quốc tại Hà Nội.

Đánh giá về phân khúc BĐS công nghiệp, ông Vũ Minh Chí - Quản lý cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp của Avison Young Việt Nam cho biết:  Theo làn sóng chuyển địa điểm sản xuất và cơ sở hậu cần đến Việt Nam, các thị trường BĐS công nghiệp ở phía Bắc gồm: Hải Phòng, Quảng Ninh, Hưng Yên, Hà Nam, Vĩnh Phúc và Thái Bình sẽ được hưởng lợi. Ở miền Nam, 3 tỉnh: Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Phước và Tây Ninh có thể trở thành những điểm nóng công nghiệp tương lai.

Trong khi đó, phân khúc văn phòng cho thấy giá thuê giảm nhẹ. Tính đến cuối năm 2023, văn phòng hạng A và B tại khu vực trung tâm TP.HCM có giá thuê trung bình lần lượt là 60,5 USD/m²/tháng và 35,5 USD/m²/tháng, giảm 2,4% (hạng A) và 1,4% (với hạng B) so với cùng kỳ năm ngoái. Tương tự, giá thuê văn phòng hạng A và B ở trung tâm Hà Nội đạt lần lượt 34,5 USD/m²/tháng và 25,8 USD/m²/tháng, giảm nhẹ so với cuối 2022. Tỷ lệ lấp đầy hai thị trường TP.HCM và Hà Nội ổn định.

Nửa cuối năm 2023 là giai đoạn TP.HCM đón nhiều dự án văn phòng chất lượng cao đi vào hoạt động như The HallMark, The Mett và VPBank Saigon Tower. Các dự án này đã góp phần nâng tổng diện tích cho thuê toàn thị trường lên gần 2 triệu m² sàn, trong đó văn phòng hạng A chiếm khoảng 60%. Trong khi đó, điểm sáng nguồn cung tại Hà Nội là 28.588 m² sàn văn phòng hạng A của tổ hợp thương mại Lotte Mall West Lake ra mắt vào tháng 9/2023.

Theo ông David Jackson - Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam: Các nhà đầu tư nước ngoài đã tìm kiếm và mở rộng danh mục đầu tư BĐS tại Việt Nam trong suốt hai năm qua khi thị trường giảm tốc. Các phân khúc được chú ý gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, công nghiệp và khách sạn. Tuy nhiên, một số nút thắt pháp lý và tài chính kéo dài đã góp phần khiến giao dịch chậm lại. Với các luật và quy định mới, dự kiến thị trường sẽ bật lên rõ rệt hơn từ năm 2025.

Đối với phân khúc bán lẻ cũng cho thấy, sức tiêu dùng yếu hai năm qua đã dẫn đến làn sóng trả mặt bằng kinh doanh ở nhà phố và các khối đế thương mại quy mô nhỏ. Riêng với trung tâm thương mại (TTTM), nhờ lợi thế tiềm lực tài chính, các chủ đầu tư nước ngoài tiếp tục tìm kiếm quỹ đất phù hợp và đầu tư vào dự án mới trong năm 2023.

Tính đến cuối năm 2023, giá thuê TTTM tại trung tâm TP.HCM dao động trong khoảng 46-300 USD/m²/tháng, tăng 4% so với cùng kỳ năm ngoái. Ngoài trung tâm, giá thuê cũng tăng nhưng biên độ thấp hơn, ở mức 2% và đạt 20-115 USD/m²/tháng. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường ghi nhận ổn định, trong đó, phần nào nhờ có sự chuyển đổi công năng của một số mặt bằng khối đế sang cho thuê văn phòng khi tình hình cho thuê bán lẻ không hiệu quả.

Avison Young Việt Nam nhìn nhận, các nhà đầu tư nước ngoài đã tìm kiếm và mở rộng danh mục đầu tư bất động sản tại Việt Nam trong suốt hai năm qua khi thị trường giảm tốc. Các phân khúc được chú ý gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, công nghiệp và khách sạn. Tuy nhiên, một số nút thắt pháp lý và tài chính kéo dài đã góp phần khiến giao dịch chậm lại. Với các luật và quy định mới, dự kiến thị trường sẽ bật lên rõ rệt hơn từ năm 2025.

Thị trường bất động sản cho thuê, trong đó bất động sản công nghiệp cho thuê đang nổi lên là một mô hình đầy triển vọng. Tuy nhiên, Avison Young Việt Nam cho rằng, đầu tư BĐS công nghiệp đòi hỏi có nguồn vốn lớn và đầu tư một cách bài bản chứ không đơn giải là “xây để bán” như trước đây.