Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững

Cùng tham dự Hội nghị có các Phó Thủ tướng: Lê Minh Khái, Trần Hồng Hà; lãnh đạo Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và lãnh đạo một số bộ, ngành liên quan; đại diện Ủy ban Kinh tế, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội; chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố; các doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh Land, GP.Invest, Becamex IDC Bình Dương…

Phát biểu khai mạc Hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã nêu bật một số thành tựu cơ bản của đất nước đạt được trong năm 2022, bên cạnh đó Thủ tướng cũng nêu một số vấn đề nổi lên, trong đó có bất động sản và đang tìm cách xử lý.

Đối với thị trường bất động sản, Thủ tướng đề nghị các đại biểu đánh giá khách quan trung thực tình hình, phân tích kỹ nguyên nhân khách quan, chủ quan, từ đó đưa ra giải pháp phù hợp.

Theo Thủ tướng, thị trường bất động sản phát triển theo kinh tế thị trường, do đó phải tuân thủ quy luật cung cầu, mấu chốt là giá cả.

“Giá cả hiện nay phù hợp với thu nhập của người dân hay chưa để điều chỉnh phù hợp. Rất mong đại biểu phân tích, trên cơ sở đó định ra một mục tiêu điều hành, nhiệm vụ giải pháp, khả thi hiệu quả” - Thủ tướng Phạm Minh Chính cho biết.

Bên cạnh đó, Thủ tướng cũng khẳng định, sau hội nghị này Chính phủ sẽ dự kiến có một Nghị quyết trên cơ sở các ý kiến đóng góp của các đại biểu trong Hội nghị hôm nay để điều hành có hiệu quả.

Sau phát biểu của Thủ tướng, tại Hội nghị, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đã trình bày báo cáo về thực trạng của thị trường bất động sản, những khó khăn, vướng mắc và giải pháp. Cụ thể, cuối năm 2022, thị trường bất động sản có nhiều khó khăn, đặc biệt là thiếu nguồn cung, cơ cấu sản phẩm nhà ở chưa phù hợp, giao dịch trầm lắng, doanh nghiệp không tiếp cận được nguồn vốn, dừng triển khai các dự án bất động sản, cắt giảm lao động...

Bên cạnh đó, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nêu rõ một số vướng mắc về thể chế, quy định của pháp luật trong triển khai các dự án bất động sản, nhà ở xã hội, nguồn vốn tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, thực thi pháp luật tại địa phương....

Để tháo gỡ cho thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất, giải pháp, trong đó tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện thể chế, xây dựng hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, bất động sản đảm bảo đồng bộ, khả thi. Trong đó, tập trung nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các Nghị định hướng dẫn Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Thuế, Luật Chứng khoán…

Đồng thời, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất Quốc hội, Chính phủ dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn (giống gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện rất tốt trong giai đoạn 2013-2016 trước đây). Thực hiện có hiệu quả Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội.

Về nguồn vốn tín dụng, Bộ Xây dựng đề xuất điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế xã hội; Hoàn thiện chính sách để huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở và thị trường. Nới trần (room) tín dụng phù hợp để hỗ trợ cho nền kinh tế trong năm 2023 và các năm tiếp theo; đồng thời tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Ngoài ra có những giải pháp kịp thời để đảm bảo tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, bền vững. Tập trung cho các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn; ưu tiên xem xét cho vay đối với các dự án nhà ở xã hội. Có biện pháp giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản. Chỉ đạo, hướng dẫn hoạt động huy động vốn (bao gồm phát hành trái phiếu) trên thị trường chứng khoán. Kiểm soát hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá.

Đồng thời, tạo điều kiện để các doanh nghiệp có thể huy động vốn. Giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, các doanh nghiệp phát hành không có tài sản bảo đảm. Bên cạnh đó, tăng cường đấu giá đất; đấu thầu dự án; chấp thuận chủ trương đầu tư; lựa chọn chủ đầu tư nhất là việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất; Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, thủ tục hành chính liên thông, thủ tục hành chính điện tử cấp độ 4; Khẩn trương hoàn thành việc rà soát thủ tục pháp lý các dự án bất động sản và ban hành kết luận kết quả rà soát pháp lý các dự án.

Chủ động tiếp xúc, làm việc trực tiếp với các chủ đầu tư để kịp thời tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc thuộc thẩm quyền...

Đại diện doanh nghiệp phát biểu tại Hội nghị, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Vinhomes phản ánh, thị trường bất động sản hiện nay có những vướng mắc nổi cộm về thủ tục pháp lý, dòng vốn tín dụng hạn chế, nguồn cung nhà ở khan hiếm, cung cầu lệch pha, trái phiếu doanh nghiệp không phát hành được…Trong khi đó, bất động sản là lĩnh vực quan trọng liên quan đến nhiều ngành sản xuất, kinh doanh, có ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp đến cuộc sống của người lao động, đem lại nguồn thu rất lớn cho ngân sách nhà nước…

Hiện nhu cầu sở hữu nhà của người dân còn rất lớn và tương lai còn tiếp tục tăng cao hơn nữa. Tuy vậy, nguồn cung lại quá thấp, chưa đáp ứng được thị trường.

Trong khi đó, khả năng đáp ứng của doanh nghiệp lại có hạn. Nếu khó khăn tiếp tục kéo dài mà không có những giải pháp kịp thời thì nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đóng cửa, phá sản, nguồn cung trên thị trường đã thiếu lại còn thiếu hơn.

Ông Phạm Thiếu Hoa đề nghị Chính phủ, các bộ ngành, Ngân hàng Nhà nước cùng chung tay, giúp sức nhằm hồi phục thị trường bất động sản, mang lại lợi ích lâu dài cho người dân, nhà nước, doanh nghiệp.

Đề xuất giải pháp cho thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc, Công ty GP.INVEST đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo xem xét lại hệ số rủi ro khi đánh giá các khoản vay bất động sản cho từng trường hợp cụ thể tuỳ thuộc vào tín nhiệm của từng khách hàng, từng dự án mà không đánh giá hệ số rủi ro đồng loạt 200% đối với tất cả các chủ đầu tư. Bên cạnh đó, đối bất động sản nói chung, ông Hiệp đề nghị về chính sách tín dụng cần có dự lệnh trước khi ra động lệnh để tránh những khó khăn đột ngột cho doanh nghiệp như trong thời gian vừa qua. Về tổng thể, doanh nghiệp kiến nghị Ngân hàng Nhà nước có biện pháp chỉ đạo để hạ lãi suất sớm nhất, vì chỉ số CPI cũng như giá trị đồng Việt Nam so với ngoại tệ đều ổn định vì vậy mong Ngân hàng Nhà nước sớm có biện pháp chỉ đạo đồng loạt hạ lãi suất nhiều hơn nữa.

Theo ông Hiệp, cần thiết phải cho gia hạn các trái phiếu này để tháo bớt áp lực dòng tiền thanh toán cho các công ty phát hành và sau đó bên cạnh biện pháp cho hoán đổi nợ trái phiếu bằng tài sản, bất động sản của công ty phát hành cần có cơ quan đứng ra đánh giá cụ thể đối với từng doanh nghiệp đang phải chuẩn bị thanh toán trái phiếu mà không cân đối được dòng tiền.

Chia sẻ tại Hội nghị, ông Nguyễn Thanh Tùng - Tổng Giám đốc Vietcombank (VCB) cho biết, VCB không có các hạn chế cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Đối với các phân khúc bất động sản khu công nghiệp, khu chế xuất, đây là phân khúc bất động sản luôn được VCB ưu tiên cấp tín dụng. Đối với lĩnh vực bất động sản khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng và bất động sản văn phòng, cao ốc, trung tâm thương mại, VCB định hướng cấp tín dụng có chọn lọc (tập trung vào các doanh nghiệp uy tín, có kinh nghiệm, có năng lực tài chính và khả năng tổ chức triển khai tốt) và sẽ xem xét điều chỉnh định hướng kịp thời khi thị trường khởi sắc hơn.

Đối với bất động sản đất ở, nhà ở, khách hàng cá nhân, VCB định hướng cấp tín dụng đối với các khách hàng có nhu cầu mua để ở, thu nhập ổn định, minh bạch... VCB định hướng duy trì tài trợ đối với dự án đầu tư thuộc phân khúc bất động sản đất ở, nhà ở đã đáp ứng đầy đủ các thủ tục pháp lý và có mức giá phù hợp với nhu cầu thực của đại đa số người dân.

Tuy nhiên, ông Tùng cũng lưu ý, đối với các doanh nghiệp bất động sản, tiết giảm chi phí, đưa mặt bằng giá về mức phù hợp với thị trường. Đồng thời, cần thực hiện tái cấu trúc, tái cơ cấu sản phẩm hướng đến nhu cầu thực, các phân khúc nhà ở thương mại bình dân, nhà ở thu nhập thấp để phát triển lành mạnh, bền vững hơn.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Thị Hồng cho biết, thị trường bất động sản có vai trò quan trọng với nền kinh tế, tác động nhiều ngành sản xuất. Những năm qua có sự tăng trưởng cao, hiện nay gặp một số khó khăn, trong đó có vướng mắc về nguồn vốn tín dụng. Theo bà Hồng, vốn tín dụng ngân hàng cho bất động sản tăng trưởng khá cao trong những năm qua, riêng bất động sản tăng 24,2%, tỷ trọng dư nợ bất động sản khá cao, trên 60% cho tín dụng nhà ở. Nhu cầu nhà ở này chủ yếu cho phân khúc cao. Thể hiện lệch pha cung cầu cơ cấu sản phẩm. Trên cơ sở đó, cần đánh giá trung thực để có giải pháp tháo gỡ.

Theo Thống đốc Nguyễn Thị Hồng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vẫn chỉ đạo chỉ đạo các tổ chức tín dụng dành vốn cho các dự án bất động sản đủ pháp lý, đảm bảo, cho vay với lãi suất thấp hơn. Bên cạnh đó, lãi suất đang tiếp tục điều hành giảm. Ngoài ra, đối với đề xuất của Bộ Xây dựng về gói tín dụng 110 nghìn tỷ để phát triển nhà ở xã hội là cần thiết để tăng cung nhà ở xã hội. Nguồn vốn sẽ cân nhắc, tính toán tổng thể trên cơ sở chính sách tiền tệ...

Chia sẻ khó khăn hiện nay, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu nhấn mạnh, thị trường bất động sản hiện nay đang trong tình trạng khó khăn, các doanh nghiệp bất động sản thiếu tiền mặt, thiếu thanh khoản nghiêm trọng, tài sản lớn nhưng không bán được...

Do đó, Chủ tịch HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện để doanh nghiệp có các khoản nợ tín dụng sắp đến hạn thì giữ nguyên nhóm nợ, cho phép tái cấu trúc không thành nhóm nợ xấu hơn.

Chỉ cho vay đối với những dự án để điều kiện như dự án có tài sản bảo đảm, dự án có điều kiện pháp lý, dự án có tính khả thi được ngân hàng đánh giá là có khả năng trả nợ.
Đồng thời, đề nghị sớm ban hành Nghị định liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp, trong đó gia hạn phù hợp thời hạn trái phiếu, rà soát, sửa đổi các nghị định khác chưa phù hợp.

Ở góc nhìn khác, TS Cấn Văn Lực cho rằng, Nhà nước không nhất thiết phải dùng tiền ngân sách để hỗ trợ, giải cứu mà chúng ta dùng cơ chế, chính sách và vốn đối ứng, nhất là vốn mồi (chủ yếu đối với nhà ở xã hội). Quan điểm nữa là thị trường bất động sản cũng như thị trường tài chính, cần tiến tới minh bạch thị trường và chuyên nghiệp hơn.

Về những giải pháp trước mắt, TS Lực nhấn mạnh, Quốc hội, Chính phủ, bộ ngành, địa phương cần giải quyết dứt điểm những vụ việc vừa qua để bảo đảm lấy niềm tin của thị trường và nhà đầu tư; sớm sửa đổi các nghị định, thông tư trong thẩm quyền của Chính phủ, bộ, ngành, địa phương, đặc biệt là liên quan đến chuyển nhượng dự án, xác định tiền thuê đất, định giá đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội; cần chỉ đạo điều tiết quan hệ cung – cầu.

Kiểm soát rủi ro tín dụng bằng cách điều chỉnh lại hệ số rủi ro đối với các phân khúc bất động sản. Bộ Xây dựng cần là đầu mối để phân khúc bất động sản theo các phân khúc khác nhau như nhà ở xã hội, nghỉ dưỡng…

Phát biểu kết luận Hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh một số vấn đề nổi lên của thị trường bất động sản. Đó là cơ cấu cung cầu lệch pha, quá tập trung cho các phân khúc cao cấp mà ít quan tâm tới phân khúc trung bình, thu nhập thấp. Bên cạnh đó, giá cả không hợp lý, không phù hợp với thu nhập bình quân đầu người.

Đồng thời, phản ứng chính sách của các chủ thể liên quan (cơ quan quản lý, doanh nghiệp, ngân hàng) còn chậm; Cùng đó là những vướng mắc về pháp lý và nguồn vốn còn khó khăn, trong đó có tín dụng, trái phiếu, các nguồn khác...

Trên cơ sở đó, Thủ tướng cho rằng, các chủ thể liên quan (cơ quan quản lý, doanh nghiệp, ngân hàng, khách hàng) phát huy tinh thần trách nhiệm, cùng xử lý các vấn đề trên tinh thần lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Thủ tướng nhấn mạnh, đã nói phải làm, đã cam kết phải thực hiện. Tuân thủ quy luật thị trường, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, bất động sản bình đẳng với các ngành nghề, lĩnh vực khác. 

Trên cơ sở đó, Thủ tướng cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước tăng cường quản lý nhà nước, rà soát, bổ sung, hoàn thiện thể chế, xây dựng quy hoạch, tăng cường giám sát, kiểm tra, giải quyết các vấn đề nổi lên. Các tổ chức ngân hàng, tài chính phải khơi thông dòng vốn, giải quyết các vấn đề tín dụng.

Cụ thể, các ngân hàng tiết giảm chi phí đầu vào, tăng cường chuyển đổi số, giảm lãi suất huy động với sự vào cuộc của Ngân hàng Nhà nước; từ đó giảm lãi suất cho vay, cơ cấu lại các nhóm nợ, giảm phí, lệ phí… 

Các doanh nghiệp bất động sản phải có trách nhiệm với chính mình, cơ cấu lại các phân khúc, giá cả hợp lý để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lãi.

Sắp tới, Chính phủ sẽ có đề án riêng về phát triển nhà ở, nhà ở công nhân, người thu nhập thấp. 

Thủ tướng hoan nghênh Thống đốc Ngân hàng Nhà nước tại hội nghị đã báo cáo về gói tín dụng cho lĩnh vực này, Chính phủ sẽ xem xét, báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định. 

Đồng thời, Thủ tướng yêu cầu tổ chức công tác truyền thông hiệu quả, đúng, trúng, kịp thời, đánh giá khách quan, trung thực, đúng bản chất tình hình, tránh các thông tin sai lệch.

Nhấn mạnh tinh thần của hội nghị là tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, "không ai giải cứu cho ai", Thủ tướng cho biết sau hội nghị, Chính phủ sẽ ban hành nghị quyết, nhưng trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ quyền hạn, tinh thần hội nghị, các chủ thể phải thực hiện ngay các công việc để thực hiện hiệu quả các mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp đã đề ra.